Condomínio e locações – Conheça seus problemas

CONDENAÇÃO DE CONDOMÍNIO POR FALTA DE SINALIZAÇÃO

É preciso muito cuidado e atenção, ao fazer obras nos condomínios, bem como a manter sempre sinalização adequada quando há alguma possibilidade de alguém se ferir.

 

Como exemplo, podemos citar o que aconteceu em Aguas Claras, em que uma pessoa torceu o pé esquerdo em uma tampa do sinalizador de para-raios que estava quebrada, precisou usar bota ortopédica e ficou impossibilitada por catorze dias.

 

Propôs ação de indenização contra o condomínio (processo nº 0702330-38.2016.8.07.0020) e ganhou. O condomínio recorreu, mas a 3ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou a decisão.

 

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LOCAÇÃO: PENHORA DE SALÁRIOS PARA PAGAMENTO DE ALUGUÉIS ATRASADOS

Temos de um lado o direito ao mínimo existencial do devedor e, de outro, o direito à satisfação executiva do credor.

Entendendo que há necessidade de um juízo de ponderação entre esses dois direitos, a ministra Nancy Andrighi decidiu que, em casos excepcionais, pode ser afastada a impenhorabilidade de parte dos vencimentos do devedor.

Atuou ela como relatora no Recurso Especial 1547561 (Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça) mantendo decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que determinara a penhora de dez por cento do salário do locatário, para pagamento de aluguéis atrasados há mais de dez anos e respectivos encargos.

A relatora ressaltou que ao negar o pedido de desbloqueio da verba remuneratória, o tribunal paulista entendeu que não havia outra forma de quitação da dívida e, além disso, concluiu que a constrição de pequeno percentual da remuneração do devedor não comprometeria a sua subsistência:

“Sob essa ótica, a regra da impenhorabilidade pode ser relativizada quando a hipótese concreta dos autos permitir que se bloqueie parte da verba remuneratória, preservando-se o suficiente para garantir a subsistência digna do devedor e de sua família”.

Portanto, não há violação do artigo 833, IV do Código de Processo Civil que diz serem impenhoráveis os salários.

EMENTA: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE VERBA REMUNERATÓRIA. RELATIVIZAÇÃO DA REGRA DA IMPENHORABILIDADE. POSSIBILIDADE.

 

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PREFERÊNCIA DOS CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS SOBRE OS CRÉDITOS CONDOMINIAIS

Terceira Turma reconhece preferência de créditos tributários sobre os condominiais
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Com base em regra estabelecida pelo Código Tributário Nacional, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) para, de forma unânime, reconhecer a preferência de crédito tributário sobre dívida condominial em execução com bem arrematado judicialmente. A decisão foi unânime. O caso julgado pela turma teve origem em recurso apresentado pelo município de Guarujá (SP) após a arrematação de imóvel para a quitação de débitos condominiais. Segundo a Fazenda Pública do município, o valor obtido com a alienação do bem deveria ser destinado, prioritariamente, ao pagamento de dívidas tributárias. O pedido de preferência foi julgado improcedente pelo TJSP, que concluiu que a dívida condominial, diante de sua condição propter rem (quando o direito sobre a coisa é transmitido, a obrigação segue a coisa), não poderia ser suplantada pelo débito fiscal. Primazia A relatora do recurso especial do município, ministra Nancy Andrighi, apontou inicialmente que, segundo o artigo 711 do Código de Processo Civil de 1973, nas hipóteses de concurso de credores em que não haja direito legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor que promoveu a execução, cabendo aos demais o direito ao recebimento na ordem da anterioridade de cada penhora. No entanto, segundo o artigo 186 do Código Tributário Nacional, o crédito tributário tem preferência sobre qualquer outro, seja qual for a natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos oriundos da legislação trabalhista. “Sendo assim, considerando a primazia dos créditos de natureza tributária estabelecida pelo ordenamento jurídico, a sua satisfação terá preferência à do crédito condominial, devendo ser afastado o argumento utilizado pelo TJSP de preferência absoluta dos créditos condominiais, dada a sua natureza propter rem”, concluiu a ministra ao acolher o recurso do município paulista.

 

 

PERTURBAÇÃO CAUSADA À VIZINHANÇA

Perturbação à vizinhança gera indenização por danos morais
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A 1ª Turma Recursal do TJDFT julgou procedente pedido de autor para aplicar multa e condenar réu a pagar indenização por danos morais, ante a perturbação causada à vizinhança. A decisão foi unânime. O autor conta que a parte ré realiza diversas festas em sua residência no Lago Norte (bairro nobre de Brasília) nos finais de semana e que os eventos realizados se iniciam no meio da tarde e se prolongam até o amanhecer do dia seguinte. Para comprovar sua alegação, juntou boletim de ocorrência, abaixo assinado de cerca de 50 moradores vizinhos, panfletos das festas produzidas pela ré e diversos vídeos demonstrando o horário e o barulho provocado pelas festas, com nível de ruído que extrapola o aceitável pela vizinhança. Diante das provas, que segundo o juiz relator, “são próprias para demonstrar o uso indevido e abusivo do direito de propriedade, à luz do art. 1227 do Código Civil”, e da revelia da ré – que apesar de devidamente intimada, não compareceu à audiência de conciliação – o julgador presumiu verdadeiros os fatos deduzidos na inicial. Assim, afirmou o relator: “demonstrado o abuso do direito de propriedade, cabível a condenação da ré na obrigação de se abster de promover eventos em sua residência que gerem ruídos acima de 50 decibéis no período diurno (7h e 22h) ou 45 decibéis no período noturno (22h e 7h do dia seguinte ou domingos e feriados entre 22h e as 8h do dia seguinte), na forma da Lei Distrital 4.092/2008, sob pena de multa no importe de R$ 4.000,00 por evento realizado. Para a demonstração do descumprimento da obrigação ora imposta se permite a prova por qualquer meio idôneo, inclusive aplicativo de equipamento eletrônico ou telefone celular (decibelímetro) com print”. Quanto ao pedido de danos morais, o magistrado entendeu que o som originado pelas festas produzidas pela ré, “que transmite ruídos para toda a vizinhança, provoca a violação do sossego, com música alta em área residencial, de forma a perturbar a tranquilidade dos lares e o direito ao repouso noturno, necessários à integridade da saúde física e mental. Atinge, assim, a integridade psíquica e caracterizado, pois, dano moral”. Considerando que o valor da indenização por danos morais deve atender aos objetivos de reprovação e desestímulo, considerando as circunstâncias do caso, bem como sua finalidade preventiva e reparadora, a Turma fixou em R$ 2 mil a quantia a ser paga a título de indenização por danos morais. PJe: 0724770-40.2016.8.07.0016

 

PANE NOS ELEVADORES

Sempre é possível haver pane nos elevadores e pessoas ficarem presas.

 

É muito importante saberem que não devem tentar abrir a porta do elevador e, se por acaso ela estiver aberta entre um andar e outro, jamais pular, porque correm o risco de cair no poço ou então, do elevador voltar a funcionar.

 

Se voltar a funcionar, quem está tentando sair corre o risco de ser cortado ao meio, ou de ter mãos, braços ou cabeças decepadas.

 

Somente o bombeiro ou o funcionário da empresa que faz a manutenção do elevador está autorizado a abrir a porta do elevador com pane.

 

O bombeiro desligará a chave geral da casa de máquinas, comprovará se o elevador está mesmo parado, avisará o outro bombeiro, que providenciará para que ele suba ou desça até o nível da porta, para que as pessoas possam sair.

 

É importante esclarecer que o zelador (mesmo que tenha a chave da porta) ou qualquer outro funcionário do condomínio, está terminantemente proibido de abri-la, ainda que o morador implore ou faça ameaças.

 

É uma questão de segurança, grave, que não pode ser desrespeitada sob argumento algum, pois o perigo de vida será sempre maior que qualquer crise de pânico ou algo semelhante.

 

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CONDOMÍNIO TEVE QUE INDENIZAR MORADORA POR ACIDENTE

Uma condômina, em Brasília, foi ver o eclipse solar na cobertura do prédio e caiu num vão, porque não havia sinalização adequada na obra que estava sendo feita.

 

Como deveria haver sinalização e ela fraturou o punho e ficou impedida de trabalhar por um longo período, o condomínio foi condenado a pagar as despesas médicas, bem como uma expressiva quantia de lucros cessantes, além de danos morais. Em segunda Instância, a 6ª Turma Cível do TJDFT manteve a sentença (processo 2016.01.1.029032-9).

 

Esse acontecimento deve servir de aviso aos síndicos, para tomarem muito cuidado por ocasião de realização de obras e estarem atentos para a sinalização adequada, a fim de evitar acidentes, com prejuízo a todos os moradores, no caso de indenização.

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“PROBLEMAS EM CONDOMÍNIOS” – 2ª EDIÇÃO

Foi publicada a segunda edição do meu livro “Problemas em Condomínios”, à venda por R$ 58,00.
 
Exemplares podem ser solicitados através do meu e-mail:
DCLAURO@AASP.ORG.BR