Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Advogado alerta para os cuidados ao alugar um imóvel de temporada

Com a proximidade do final do ano, as pessoas começam a definir o destino das férias. Seja na praia ou no campo, uma opção – em geral mais econômica que hotéis – é alugar uma casa ou apartamento. Entretanto, principalmente quando se trata da primeira locação do imóvel, alguns cuidados são necessários para não estragar esse período que deve ser de alegria e descanso. O advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário, afirma que a maior precaução é visitar pessoalmente o imóvel. “As pessoas devem obter o máximo de informações possível, pois na internet todas as fotos são maravilhosas e, nem sempre, confiáveis”, alerta. Entre os cuidados estão verificar a localização e a conservação. “Deve-se também ver se as dependências agradam e são satisfatórias”, completa o advogado. Colocar em contrato todas as regras e condições é essencial, pois se trata de uma segurança para locador e locatário. É obrigatório também constar a descrição dos móveis e utensílios e seus respectivos estados. Segundo Daphnis de Lauro, para diminuir os riscos de problemas, o dono deve dar preferência para conhecidos ou indicados. “É importante também limitar o número de pessoas que ocuparão o imóvel e fazer constar uma cláusula no contrato com relação a barulho.” O especialista diz que é comum os locatários levarem muitos amigos e familiares. “Se o imóvel estiver situado num condomínio, fatalmente haverá incidência de multa e quem deverá pagar será o proprietário”, explica. Daphnis de Lauro esclarece também que a locação por temporada tem prazo de até 90 dias. Se passar de três meses, passa a ser considerada locação residencial, com uma série de envolvimentos. “Um deles é a forma de pagamento dos aluguéis, pois na locação por temporada o locador pode receber os valores de uma só vez e antecipadamente. Já na residencial o proprietário não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, salvo na hipótese de inexistência de garantia (seguro de fiança locatícia, caução ou fiança)”, afirma. De acordo com ele, o que muitos desconhecem é que, com exceção das locações por temporada ou quando a locação está sem garantia, cobrar antecipadamente o aluguel constitui contravenção penal. “É punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a 12 meses o valor do último aluguel atualizado, revertido em favor do locatário.”

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Os cuidados com o contrato de locação

Quando você finalmente encontra o imóvel perfeito para alugar, deve ficar atento para que ele não seja uma dor de cabeça futura. Tenha muita cautela e atenção, pois toda a segurança é pouca. Observe todo o processo de negociação e se for possível ter tudo registrado, é uma garantia a mais para você.

Um dos pontos mais críticos do processo de locação é o contrato. Nunca descarte a existência do contrato, mesmo que o locatário tenha algum grau de parentesco com você.

O contrato é a garantia para os dois lados, de quem aluga e de quem quer alugar. Por exemplo, o inquilino tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel e caso o aluguel não seja em dia, segundo a Lei do Inquilinato, poderá implicar em ordem de despejo.

No contrato deverão ter as seguintes informações:

Dados do locador(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

Dados do locatário(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

Dados sobre o imóvel: uso comercial ou residencial, endereço, número, número de vagas na garagem, etc;

Prazo da locação com a data de início e a data de término;

Valor do aluguel e como será reajustado;

Multa contratual: cláusula sobre o não cumprimento das obrigações;

Rescisão contratual: em que circunstâncias pode ocorrer e suas consequências para ambos os lados;

Garantia locatícia: dados sobre os fiadores;

Laudo de vistoria: deverá ser anexado ao contrato, com uma descrição detalhada das condições do imóvel;

Assinaturas do locador (a), locatário (a), fiador (a) e 2 testemunhas.

Sempre que possível, tenha um profissional da área com você para ter certeza de que tudo está sendo realizado de forma clara e correta para evitar possíveis problemas depois do imóvel já ter sido alugado.

Divulgação da lista de inadimplentes

lista de inadimplentesAs assembléias condominiais são feitas sempre com objetivo de tratar dos assuntos do interesse comum de todos os condôminos e um dos assuntos que sempre estão em pauta é o financeiro. Por este motivo é comum nestas reuniões surgirem perguntas sobre a inadimplência.

Os condomínios, durante a realização da assembléia, muitas vezes se vêem em situações complicadas. De um lado estão os condôminos com seus pagamentos em dia e que exigem um retorno sobre o dinheiro do qual estão empregando e do outro estão os inadimplentes, que não querem passar pela situação constrangedora de ver seu estado financeiro exposto para os vizinhos. Mas é correta a divulgação da lista de inadimplentes?

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que divulgar a lista dos inadimplentes não só é possível como também é um ato legal. “A inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram, balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”.

Conforme decisão da Primeira Câmara do TJSP, a divulgação dessa lista é um procedimento administrativo como qualquer outro. O condomínio tem a obrigação de prestar contas aos seus condôminos da saúde financeira do prédio. Trata-se de um interesse comum, já que a inadimplência de um ou mais moradores afeta direta ou indiretamente aos demais, então nada mais justo do que todos estarem cientes.

É importante saber que entre condomínio e condômino, não existe uma relação de consumo, o que faz com que essa situação referente a lista de inadimplente não se enquadre no Código de Defesa do Consumidor. Portanto, os responsáveis não têm o que temer, desde que tenham o objetivo apenas de comunicar a quem interessa, sem a intenção de colocar o morador em uma situação constrangedora. Quanto aos inadimplentes, problemas financeiros podem acontecer com qualquer pessoa, mas é necessário ter o bom senso de se colocar no lugar dos demais e pensar que se a situação fosse contrária, também gostaria de ter  conhecimento da situação.