Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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A cobrança de taxas por associações

As taxas cobradas por associações sempre geram conflitos e discussões entre moradores de loteamentos. Em alguns casos, bem raros, são criadas com a finalidade de extorquir os proprietários em proveito de alguns poucos que a controlam. Elas voltaram à tona com a decisão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, que determinou a não obrigação do pagamento das taxas.

As associações passam a existir apenas se refletirem a vontade da maioria, para suprir algumas deficiências de serviços públicos que deixam a desejar, principalmente a segurança. Cansados e com medo de ter suas casas invadidas e seus objetos furtados, os proprietários de um determinado loteamento podem se unir para colocar uma guarita que identifique e controle quem entra e quem sai, por exemplo.

As taxas que as associações cobram, dos associados, é destinada para a manutenção do clube, realizações de festas e comemorações. Essa é denominada taxa associativa.  Outra bem diferente é aquela que a associação cobra pela manutenção do loteamento e também da segurança, nessa independe se ela é associada ou não.

É importante diferenciar essas taxas cobradas pelas associações e não considerá-las como se fosse somente um tipo de taxa.  A de manutenção, por exemplo, não representa apenas a vontade de poucos. É necessária uma assembleia geral e também outros fatores para ser aprovada. Cabe à associação fazer as cobranças, mas também cumprir essas normas, sempre representada por presidente, eleito na forma dos estatutos em assembleia geral, tal qual o síndico nos condomínios.

O fim da cobrança das taxas dos associados colocaria em jogo também a taxa paga para a manutenção do loteamento, o que poderia deixar o condomínio menos protegido, impossibilitando o pagamento desses recursos que o ajudam a funcionar corretamente.

Em seu loteamento é cobrada a taxa? Compartilhe com a gente suas dúvidas.

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A convocação de assembleia nos condomínios

Assembléia CondomínioA convocação de assembleias nos condomínios pode gerar diversas discussões. Muitos condôminos não dão a importância que deveriam para essa reunião, que é essencial para a manutenção e organização do condomínio. A princípio, ela deve ser feita e organizada pelo síndico, mas se ele não convocar a assembleia geral anualmente, um quarto dos condôminos poderão se reunir e abrir as discussões (art. 1350, § 1º do Código Civil).

Caso um morador tenha alguma reivindicação e não ocorra a assembleia geral, um juiz poderá analisar a situação e colocar a solicitação em prática, mesmo não havendo essa reunião geral. Assim como as assembleias anuais, a convocação das assembleias extraordinárias, referentes a assuntos com bastante urgência, também cabe ao síndico ou a um quarto dos condôminos para ser realizada.

Também existe a Assembléia Especial, que serve para a discussão de alguns problemas específicos, por exemplo, o caso de sinistro total do condomínio ou da destruição de mais de 2/3 da edificação.

A lei que permite a convocação da assembleia também relata que o “interessado”, ou seja, o não condômino, poderia exercer esse papel e convocá-la para recorrer de um ato praticado pelo síndico. De acordo com o novo Código Civil, nenhuma explicação é dada a respeito da situação, dessa maneira, dependerá do que estiver na convenção do condomínio, acerca de recurso contra atos do síndico e respectiva convocação de assembleia geral.

Até mesmo o condômino que se encontra inadimplente, pode participar do requerimento para convocação da assembleia.

São feitas assembleias com frequência em seu condomínio?

Como funciona o protesto de Taxas Condominiais

Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

Condomínio: a mudança de administradora

O síndico é o representante legal do condomínio. Como não é aconselhável a auto-administração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio, mas e quando for é necessário mudar de administradora, como funciona o processo?

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembléia”. Como o artigo citado não fala em “prévia” aprovação da assembléia, devemos entender que a ratificação autenticação pode ser posterior à mudança de administradora, por meio de aprovação na assembléia seguinte.

Recomenda-se que seja assim, por duas razões: uma é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembléia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, a outra é a margem que se dá a administradora a ser dispensada de utilizar artifícios para se manter na função.

O melhor momento para aprovação da nova administradora é o da assembléia geral seguinte, pois assim não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembléia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.

Para que a assembléia não aprove a opção do síndico, é necessário motivo extremamente justo, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico.

Locação por temporada em condomínios

Em época de férias é normal aumentar o número de famílias que procuram alugar casas e apartamentos para passar uma temporada, principalmente aquelas que ficam no litoral ou pontos turísticos. Esse não é o único motivo que leva as pessoas a procurarem a locação temporária, elas podem ser motivadas por obras em seu imóvel, tratamento de saúde, realização de cursos, entre outros. E isso faz com que a locação por temporada não se restrinja a um período e local especifico.

A lei que trata deste tipo de locação é a 8.245/91, o que a distingue dos outros tipos de locações é o seu período que não pode ser superior a 90 dias. Entretanto, não é definido um prazo mínimo e isso dá o direito do proprietário alugar o seu imóvel por apenas uma semana ou quantos dias preferir. É justamente aí que está o problema, os outros moradores podem se sentir ameaçados com essas locações temporárias sem saber de fato quem são os seus “novos vizinhos”.

Mas o que fazer neste caso já que é direito do proprietário alugar ou emprestar o seu imóvel? O que acaba acontecendo são vários moradores cobrando do síndico que alguma providência seja tomada. Mas calma, é possível resolver o problema de maneira pacífica, o síndico tem sim o “poder” de tomar providências.

Nenhum síndico pode proibir moradores de fazer locação temporária, uma vez que esse é um direito previsto por lei, mas ele pode regular no condomínio como a locação deve ser feita. É recomendável que este tipo de assunto seja debatido e decidido em assembléia geral.

Quanto ao locador, é importante atentar-se aos seus inquilinos e no momento da locação procurar obter a ficha cadastral, ficha criminal, entre outras informações do novo morador. Esses tipos de precauções poderão beneficiá-lo caso o inquilino estrague o seu apartamento ou desrespeite alguma norma do condomínio, já que quem arca com o prejuízo é o proprietário.

Divulgação da lista de inadimplentes

lista de inadimplentesAs assembléias condominiais são feitas sempre com objetivo de tratar dos assuntos do interesse comum de todos os condôminos e um dos assuntos que sempre estão em pauta é o financeiro. Por este motivo é comum nestas reuniões surgirem perguntas sobre a inadimplência.

Os condomínios, durante a realização da assembléia, muitas vezes se vêem em situações complicadas. De um lado estão os condôminos com seus pagamentos em dia e que exigem um retorno sobre o dinheiro do qual estão empregando e do outro estão os inadimplentes, que não querem passar pela situação constrangedora de ver seu estado financeiro exposto para os vizinhos. Mas é correta a divulgação da lista de inadimplentes?

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que divulgar a lista dos inadimplentes não só é possível como também é um ato legal. “A inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram, balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”.

Conforme decisão da Primeira Câmara do TJSP, a divulgação dessa lista é um procedimento administrativo como qualquer outro. O condomínio tem a obrigação de prestar contas aos seus condôminos da saúde financeira do prédio. Trata-se de um interesse comum, já que a inadimplência de um ou mais moradores afeta direta ou indiretamente aos demais, então nada mais justo do que todos estarem cientes.

É importante saber que entre condomínio e condômino, não existe uma relação de consumo, o que faz com que essa situação referente a lista de inadimplente não se enquadre no Código de Defesa do Consumidor. Portanto, os responsáveis não têm o que temer, desde que tenham o objetivo apenas de comunicar a quem interessa, sem a intenção de colocar o morador em uma situação constrangedora. Quanto aos inadimplentes, problemas financeiros podem acontecer com qualquer pessoa, mas é necessário ter o bom senso de se colocar no lugar dos demais e pensar que se a situação fosse contrária, também gostaria de ter  conhecimento da situação.