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A convocação de assembleia nos condomínios

Assembléia CondomínioA convocação de assembleias nos condomínios pode gerar diversas discussões. Muitos condôminos não dão a importância que deveriam para essa reunião, que é essencial para a manutenção e organização do condomínio. A princípio, ela deve ser feita e organizada pelo síndico, mas se ele não convocar a assembleia geral anualmente, um quarto dos condôminos poderão se reunir e abrir as discussões (art. 1350, § 1º do Código Civil).

Caso um morador tenha alguma reivindicação e não ocorra a assembleia geral, um juiz poderá analisar a situação e colocar a solicitação em prática, mesmo não havendo essa reunião geral. Assim como as assembleias anuais, a convocação das assembleias extraordinárias, referentes a assuntos com bastante urgência, também cabe ao síndico ou a um quarto dos condôminos para ser realizada.

Também existe a Assembléia Especial, que serve para a discussão de alguns problemas específicos, por exemplo, o caso de sinistro total do condomínio ou da destruição de mais de 2/3 da edificação.

A lei que permite a convocação da assembleia também relata que o “interessado”, ou seja, o não condômino, poderia exercer esse papel e convocá-la para recorrer de um ato praticado pelo síndico. De acordo com o novo Código Civil, nenhuma explicação é dada a respeito da situação, dessa maneira, dependerá do que estiver na convenção do condomínio, acerca de recurso contra atos do síndico e respectiva convocação de assembleia geral.

Até mesmo o condômino que se encontra inadimplente, pode participar do requerimento para convocação da assembleia.

São feitas assembleias com frequência em seu condomínio?

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Como funciona o protesto de Taxas Condominiais

Muitos síndicos convocam assembléias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais. A justificativa para esse procedimento é que eles só podem mandar os boletos de condomínio para o protesto, se isso for autorizado na assembléia. Mas será que isso realmente é necessário?

Não se tem notícia da exigência de ata de assembléia geral aprovando o envio dos boletos para o cartório de protestos.

O Código Civil dá poderes ao síndico para cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como representar o condomínio e praticar a defesa do interesse da maioria, ou seja, ele pode sim cobrar os inadimplentes e utilizar os boletos como forma de cobrança.

Funciona assim, o condomínio manda a cobrança mensal das taxas condominiais a cada condômino. Se ele paga, tudo bem. Se não paga, pode enviar o boleto para o protesto. Mas o boleto protestado não é título extrajudicial e, porisso, não pode servir para propor execução contra o condômino inadimplente. Além disso, o protesto penaliza quem não está com as contas em dia, por motivo de saúde ou de desemprego. Por isso, a melhor forma de resolver essa situação é não protestar e, em vez disso, propor ação judicial de cobrança, logo depois que a carta de cobrança não é atendida.

Quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não há retorno da pessoa, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entrar em contato, não há motivo para esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo.

É importante então que tanto os síndicos tenham conhecimento de como funciona, com relação ao protesto das cobranças de taxas condominiais, quanto os condôminos, e da importância de manterem as contas sempre em dia.

O condomínio e as áreas de uso comum

Área comum condomínioJá falamos diversas vezes aqui no blog sobre a importância em se respeitar o espaço de cada um dentro dos condomínios. Mas ainda mais importante do que isso é respeitar as áreas de uso comum do condomínio. Geralmente, entre os diversos problemas nos condomínios, grande parte está relacionado ao uso indevido das áreas de uso comum, saiba qual a maneira correta de utilizar algumas dessas áreas:

Garagem: o número de vagas na garagem do condomínio geralmente é dividido igualmente entre os seus condôminos. É importante que os moradores entendam que mesmo que existam alguns condôminos que não possuem automóveis, eles têm direito a sua vaga. Usar do bom senso é primordial para um bom convívio, nada lhe impede de conversar com o seu vizinho e discutir a possibilidade de que ele lhe empreste a vaga. O que não deve ser feito em hipótese alguma é achar que por que você necessita mais do que ele, a vaga é sua por direito.

Salão de festas: geralmente os condomínios possuem salão de festa pelo fato dos apartamentos não comportarem muitas pessoas devido ao tamanho. Este é um beneficio que facilita a vida de todos os condomínios, então nada mais correto do que zelar pelo cuidado do local. Cada condômino deve se responsabilizar pelo comportamento de seus convidados e de entregar o salão da mesma forma da qual recebeu, sem nenhuma parte danificada ou faltando alguns utensílio.

Playground e área de lazer: estas partes garantem aos moradores do local (principalmente aos mais jovens) momentos de lazer. Cuidados como higiene, preservação e manutenção dos equipamentos destes locais também são de responsabilidade de todos os condôminos.

É importante que todos os condôminos tenham sempre em mente que as áreas de uso em comum não são aquelas que não pertencem a ninguém e sim aquelas que pertencem a todos. Estas áreas são uma extensão de suas casas, então nada mais correto do que preservá-las e fazer o uso da melhor maneira possível.

As 4 responsabilidades de um síndico

Conheça as 4 principais responsabilidades de um síndicoUma das figuras mais importantes dentro de um condomínio é o síndico. Ele é o principal responsável para que todos os condôminos possam desfrutar por igual das dependências de um condomínio. Conheça as 4 principais responsabilidades de um síndico:

Representar: é responsabilidade do síndico representar (dentro e fora das dependências) o condomínio. Ele é o porta voz e deve defender os interesses comuns dos condôminos. É claro que o síndico também deve respeitar os limites de suas atribuições, que são previstas por lei e convenções;

Administrar: exercer a administração do condomínio é outra de suas atribuições, tanto no que se diz respeito à contabilidade quanto a outros assuntos como vigilância, moralidade, segurança, limpeza, entre outros. Na parte que corresponde à contabilidade, ele é o encarregado pela arrecadação do dinheiro destinado às despesas ordinárias (água, esgoto, gás, luz, limpeza) que são fixas. Em determinadas situações, é preciso arrecadar também para as despesas extraordinárias (obras, pinturas, instalação de equipamentos), que não fazem parte dos gastos rotineiros e que acontecem, às vezes, repentinamente. Também é responsabilidade do síndico impor as multas estabelecidas na lei, convenção ou no regime interno, caso algum condômino descumpra alguma regra.

Convocar: a principal convocação existente em um condomínio é a da Assembléia Geral Ordinária, que obrigatoriamente deve ser realizada uma vez por ano, na qual são discutidos e definidos os principais assuntos de interesse dos condôminos. Eleições do síndico, subsíndico e de membros do conselho, são realizadas durante estas assembléias. Além disso, a previsão orçamentária anual do condomínio é posta em pauta para conhecimento de todos, discussão e aprovação. Em determinadas situações, existe também outro tipo de assembléia, a extraordinária. O síndico convoca os condomínios para este tipo de reunião toda fez que ocorre um imprevisto para discutir algum problema, aprovar mudanças, fazer um rateio para alguma despesa que não estava prevista, ou para reformas, entre outros problemas.

Prestar Contas: por fim, todo síndico tem o dever de prestar contas aos demais condôminos, durante o seu “mandato”. Geralmente o período de permanência de um síndico é de dois anos, mas ele pode ser reeleito. Quanto mais transparente for o trabalho de um síndico, mais credibilidade e confiança dos condôminos ele pode adquirir.