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Locação e a importância da averbação do contrato

Antes de falar sobre a importância da averbação do contrato, é importante analisarmos a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Ela cita, em dois artigos, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis.

No artigo 8º, prevê que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

No artigo 33º, diz que “o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

E, no parágrafo único, complementa, que “a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas”.

Na prática, pouquíssimos locatários se preocupam em averbar o contrato de locação no registro de imóveis.

No caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que devolver o imóvel antes do término da locação.

Já na hipótese do artigo 33º, à primeira vista se entende que para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu direito de preferência desrespeitado, o contrato de locação deve estar averbado no registro de imóveis.

Entretanto, esse não foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1216009, comentado no clipping eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo do dia 04 de julho do corrente ano.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o artigo 33º deve ser interpretado de maneira diferente: não há necessidade do contrato estar averbado no registro de imóveis para que o inquilino, preterido no direito de preferência, reclame perdas e danos.

A exigência da averbação é somente para os casos nos quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel.

 

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Os cuidados com o contrato de locação

Quando você finalmente encontra o imóvel perfeito para alugar, deve ficar atento para que ele não seja uma dor de cabeça futura. Tenha muita cautela e atenção, pois toda a segurança é pouca. Observe todo o processo de negociação e se for possível ter tudo registrado, é uma garantia a mais para você.

Um dos pontos mais críticos do processo de locação é o contrato. Nunca descarte a existência do contrato, mesmo que o locatário tenha algum grau de parentesco com você.

O contrato é a garantia para os dois lados, de quem aluga e de quem quer alugar. Por exemplo, o inquilino tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel e caso o aluguel não seja em dia, segundo a Lei do Inquilinato, poderá implicar em ordem de despejo.

No contrato deverão ter as seguintes informações:

Dados do locador(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

Dados do locatário(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

Dados sobre o imóvel: uso comercial ou residencial, endereço, número, número de vagas na garagem, etc;

Prazo da locação com a data de início e a data de término;

Valor do aluguel e como será reajustado;

Multa contratual: cláusula sobre o não cumprimento das obrigações;

Rescisão contratual: em que circunstâncias pode ocorrer e suas consequências para ambos os lados;

Garantia locatícia: dados sobre os fiadores;

Laudo de vistoria: deverá ser anexado ao contrato, com uma descrição detalhada das condições do imóvel;

Assinaturas do locador (a), locatário (a), fiador (a) e 2 testemunhas.

Sempre que possível, tenha um profissional da área com você para ter certeza de que tudo está sendo realizado de forma clara e correta para evitar possíveis problemas depois do imóvel já ter sido alugado.