Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Locação e a importância da averbação do contrato

Antes de falar sobre a importância da averbação do contrato, é importante analisarmos a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Ela cita, em dois artigos, a averbação do contrato de locação no registro de imóveis.

No artigo 8º, prevê que “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

No artigo 33º, diz que “o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

E, no parágrafo único, complementa, que “a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas”.

Na prática, pouquíssimos locatários se preocupam em averbar o contrato de locação no registro de imóveis.

No caso do artigo 8º, o inquilino está sujeito a ter que devolver o imóvel antes do término da locação.

Já na hipótese do artigo 33º, à primeira vista se entende que para o locatário reclamar perdas e danos ao ter seu direito de preferência desrespeitado, o contrato de locação deve estar averbado no registro de imóveis.

Entretanto, esse não foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1216009, comentado no clipping eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo do dia 04 de julho do corrente ano.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o artigo 33º deve ser interpretado de maneira diferente: não há necessidade do contrato estar averbado no registro de imóveis para que o inquilino, preterido no direito de preferência, reclame perdas e danos.

A exigência da averbação é somente para os casos nos quais o inquilino pretenda haver para si o imóvel.

 

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Os cuidados com o contrato de locação

Quando você finalmente encontra o imóvel perfeito para alugar, deve ficar atento para que ele não seja uma dor de cabeça futura. Tenha muita cautela e atenção, pois toda a segurança é pouca. Observe todo o processo de negociação e se for possível ter tudo registrado, é uma garantia a mais para você.

Um dos pontos mais críticos do processo de locação é o contrato. Nunca descarte a existência do contrato, mesmo que o locatário tenha algum grau de parentesco com você.

O contrato é a garantia para os dois lados, de quem aluga e de quem quer alugar. Por exemplo, o inquilino tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel e caso o aluguel não seja em dia, segundo a Lei do Inquilinato, poderá implicar em ordem de despejo.

No contrato deverão ter as seguintes informações:

Dados do locador(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

Dados do locatário(a): nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço;

Dados sobre o imóvel: uso comercial ou residencial, endereço, número, número de vagas na garagem, etc;

Prazo da locação com a data de início e a data de término;

Valor do aluguel e como será reajustado;

Multa contratual: cláusula sobre o não cumprimento das obrigações;

Rescisão contratual: em que circunstâncias pode ocorrer e suas consequências para ambos os lados;

Garantia locatícia: dados sobre os fiadores;

Laudo de vistoria: deverá ser anexado ao contrato, com uma descrição detalhada das condições do imóvel;

Assinaturas do locador (a), locatário (a), fiador (a) e 2 testemunhas.

Sempre que possível, tenha um profissional da área com você para ter certeza de que tudo está sendo realizado de forma clara e correta para evitar possíveis problemas depois do imóvel já ter sido alugado.

Como escolher um loteamento fechado?

Os loteamento fechados são ótimas soluções para quem procura segurança e qualidade de vida. Já falamos aqui no blog sobre dicas para não errar na escolha do seu imóvel e hoje vamos abordar quais os pontos principais para ter atenção na hora da escolha do loteamento fechado.

Em primeiro lugar, assegure-se de que o loteamento está regular. A procura por informações junto à prefeitura ou ao Cartório de Registro de Imóveis pode evitar grandes transtornos ou dores de cabeça desnecessárias. Existem muitas empresas que vendem lotes ilegais e conseguem repassá-los sem possuir o valor legal e oficial diante do Código Civil.

Essa observação nos leva a outro ponto: conheça a empresa que está por trás do empreendimento. Procure sempre se informar, pesquise na Internet informações sobre a instituição e os serviços que já foram prestados por ela.

A localização é outro fator importante e relevante, analise quais seus planos a longo prazo e verifique se aquela região estará pronta para suprir suas necessidades. Caso procure lugares práticos e agitados, veja se o loteamento oferece ou irá oferecer estruturas de comércio. Já no caso de preferir lugares mais tranquilos, certifique-se de que as ruas estão bem projetadas e de que o local atenda suas expectativas.

O importante é buscar o máximo de informações sobre a estrutura e a regularização do loteamento para obter o melhor local possível para sua família.

Locação por temporada em condomínios

Em época de férias é normal aumentar o número de famílias que procuram alugar casas e apartamentos para passar uma temporada, principalmente aquelas que ficam no litoral ou pontos turísticos. Esse não é o único motivo que leva as pessoas a procurarem a locação temporária, elas podem ser motivadas por obras em seu imóvel, tratamento de saúde, realização de cursos, entre outros. E isso faz com que a locação por temporada não se restrinja a um período e local especifico.

A lei que trata deste tipo de locação é a 8.245/91, o que a distingue dos outros tipos de locações é o seu período que não pode ser superior a 90 dias. Entretanto, não é definido um prazo mínimo e isso dá o direito do proprietário alugar o seu imóvel por apenas uma semana ou quantos dias preferir. É justamente aí que está o problema, os outros moradores podem se sentir ameaçados com essas locações temporárias sem saber de fato quem são os seus “novos vizinhos”.

Mas o que fazer neste caso já que é direito do proprietário alugar ou emprestar o seu imóvel? O que acaba acontecendo são vários moradores cobrando do síndico que alguma providência seja tomada. Mas calma, é possível resolver o problema de maneira pacífica, o síndico tem sim o “poder” de tomar providências.

Nenhum síndico pode proibir moradores de fazer locação temporária, uma vez que esse é um direito previsto por lei, mas ele pode regular no condomínio como a locação deve ser feita. É recomendável que este tipo de assunto seja debatido e decidido em assembléia geral.

Quanto ao locador, é importante atentar-se aos seus inquilinos e no momento da locação procurar obter a ficha cadastral, ficha criminal, entre outras informações do novo morador. Esses tipos de precauções poderão beneficiá-lo caso o inquilino estrague o seu apartamento ou desrespeite alguma norma do condomínio, já que quem arca com o prejuízo é o proprietário.

5 dicas para não errar na escolha do imóvel

É cada vez mais comum as pessoas buscarem o sonho da casa própria. Muitos preferem os condomínios devido a fatores como conforto, comodidade, praticidade, segurança, entre outros. No entanto, é importante ficar atento para não deixar que a realização de um sonho se transforme em um verdadeiro pesadelo. Confira algumas dicas para não errar na escolha do imóvel:

1. A construtora: é fundamental conhecer o tipo de serviço prestado pela construtora responsável pelo imóvel. Saber se a qualidade de projetos anteriores foi boa, se ela costuma ter problema com prazos ou se tem alguma pendência como processos é importante. Se você tiver contato de antigos clientes que podem dar opinião sobre a construtora também é válido. Outra forma de obter informações é através de ferramentas como sites que prestam serviços aos consumidores;

2. Um especialista: procurar a ajuda de um especialista na área como um advogado especialista em condomínio, também é um fator importante. Além de fazer a análise do contrato e ver se todas as cláusulas estão de acordo, ele pode auxiliar também nas negociações referente às formas de pagamento do imóvel;

3. Legalidade: uma incorporação imobiliária é caracterizada pela construção de condomínios cujo a finalidade é depois de pronto vender suas unidades autônomas. Se apenas uma pessoa tem a propriedade de um prédio inteiro, então não existe o condomínio. Para que haja uma co-propriedade, tem de ser feito a incorporação imobiliária, onde cada comprador registra separadamente sua unidade. E no caso de algum imprevisto com a obra, para evitar prejuízos e garantir o direito de todos os proprietários existe o “Patrimônio de Afetação”, previsto na lei nº 10.931.

4. Planos de Pagamento: procure conhecer as formas de pagamento, como são os reajustes de parcela e do saldo devedor. É importante guardar todos os documentos, comprovantes, até mesmo o folhetinho de propaganda para evitar aborrecimentos futuros e garantir os seus direitos;

5. Tudo pronto para funcionar: depois que a obra fica pronta e as unidades vão ser entregues aos seus proprietários, o condomínio precisa começar a funcionar. O primeiro passo é a convocação de uma assembléia geral que tem o objetivo de aprovar a previsão orçamentária para que as despesas condominiais comecem a ser cobradas e eleger o síndico, subsíndico e os membros do conselho.