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Condomínio: a mudança de administradora
O síndico é o representante legal do condomínio. Como não é aconselhável a auto-administração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio, mas e quando for é necessário mudar de administradora, como funciona o processo?
O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembléia”. Como o artigo citado não fala em “prévia” aprovação da assembléia, devemos entender que a ratificação autenticação pode ser posterior à mudança de administradora, por meio de aprovação na assembléia seguinte.
Recomenda-se que seja assim, por duas razões: uma é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembléia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, a outra é a margem que se dá a administradora a ser dispensada de utilizar artifícios para se manter na função.
O melhor momento para aprovação da nova administradora é o da assembléia geral seguinte, pois assim não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembléia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.
Para que a assembléia não aprove a opção do síndico, é necessário motivo extremamente justo, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico.
As 4 responsabilidades de um síndico
Uma das figuras mais importantes dentro de um condomínio é o síndico. Ele é o principal responsável para que todos os condôminos possam desfrutar por igual das dependências de um condomínio. Conheça as 4 principais responsabilidades de um síndico:
Representar: é responsabilidade do síndico representar (dentro e fora das dependências) o condomínio. Ele é o porta voz e deve defender os interesses comuns dos condôminos. É claro que o síndico também deve respeitar os limites de suas atribuições, que são previstas por lei e convenções;
Administrar: exercer a administração do condomínio é outra de suas atribuições, tanto no que se diz respeito à contabilidade quanto a outros assuntos como vigilância, moralidade, segurança, limpeza, entre outros. Na parte que corresponde à contabilidade, ele é o encarregado pela arrecadação do dinheiro destinado às despesas ordinárias (água, esgoto, gás, luz, limpeza) que são fixas. Em determinadas situações, é preciso arrecadar também para as despesas extraordinárias (obras, pinturas, instalação de equipamentos), que não fazem parte dos gastos rotineiros e que acontecem, às vezes, repentinamente. Também é responsabilidade do síndico impor as multas estabelecidas na lei, convenção ou no regime interno, caso algum condômino descumpra alguma regra.
Convocar: a principal convocação existente em um condomínio é a da Assembléia Geral Ordinária, que obrigatoriamente deve ser realizada uma vez por ano, na qual são discutidos e definidos os principais assuntos de interesse dos condôminos. Eleições do síndico, subsíndico e de membros do conselho, são realizadas durante estas assembléias. Além disso, a previsão orçamentária anual do condomínio é posta em pauta para conhecimento de todos, discussão e aprovação. Em determinadas situações, existe também outro tipo de assembléia, a extraordinária. O síndico convoca os condomínios para este tipo de reunião toda fez que ocorre um imprevisto para discutir algum problema, aprovar mudanças, fazer um rateio para alguma despesa que não estava prevista, ou para reformas, entre outros problemas.
Prestar Contas: por fim, todo síndico tem o dever de prestar contas aos demais condôminos, durante o seu “mandato”. Geralmente o período de permanência de um síndico é de dois anos, mas ele pode ser reeleito. Quanto mais transparente for o trabalho de um síndico, mais credibilidade e confiança dos condôminos ele pode adquirir.
5 dicas para não errar na escolha do imóvel
É cada vez mais comum as pessoas buscarem o sonho da casa própria. Muitos preferem os condomínios devido a fatores como conforto, comodidade, praticidade, segurança, entre outros. No entanto, é importante ficar atento para não deixar que a realização de um sonho se transforme em um verdadeiro pesadelo. Confira algumas dicas para não errar na escolha do imóvel:
1. A construtora: é fundamental conhecer o tipo de serviço prestado pela construtora responsável pelo imóvel. Saber se a qualidade de projetos anteriores foi boa, se ela costuma ter problema com prazos ou se tem alguma pendência como processos é importante. Se você tiver contato de antigos clientes que podem dar opinião sobre a construtora também é válido. Outra forma de obter informações é através de ferramentas como sites que prestam serviços aos consumidores;
2. Um especialista: procurar a ajuda de um especialista na área como um advogado especialista em condomínio, também é um fator importante. Além de fazer a análise do contrato e ver se todas as cláusulas estão de acordo, ele pode auxiliar também nas negociações referente às formas de pagamento do imóvel;
3. Legalidade: uma incorporação imobiliária é caracterizada pela construção de condomínios cujo a finalidade é depois de pronto vender suas unidades autônomas. Se apenas uma pessoa tem a propriedade de um prédio inteiro, então não existe o condomínio. Para que haja uma co-propriedade, tem de ser feito a incorporação imobiliária, onde cada comprador registra separadamente sua unidade. E no caso de algum imprevisto com a obra, para evitar prejuízos e garantir o direito de todos os proprietários existe o “Patrimônio de Afetação”, previsto na lei nº 10.931.
4. Planos de Pagamento: procure conhecer as formas de pagamento, como são os reajustes de parcela e do saldo devedor. É importante guardar todos os documentos, comprovantes, até mesmo o folhetinho de propaganda para evitar aborrecimentos futuros e garantir os seus direitos;
5. Tudo pronto para funcionar: depois que a obra fica pronta e as unidades vão ser entregues aos seus proprietários, o condomínio precisa começar a funcionar. O primeiro passo é a convocação de uma assembléia geral que tem o objetivo de aprovar a previsão orçamentária para que as despesas condominiais comecem a ser cobradas e eleger o síndico, subsíndico e os membros do conselho.
Divulgação da lista de inadimplentes
As assembléias condominiais são feitas sempre com objetivo de tratar dos assuntos do interesse comum de todos os condôminos e um dos assuntos que sempre estão em pauta é o financeiro. Por este motivo é comum nestas reuniões surgirem perguntas sobre a inadimplência.
Os condomínios, durante a realização da assembléia, muitas vezes se vêem em situações complicadas. De um lado estão os condôminos com seus pagamentos em dia e que exigem um retorno sobre o dinheiro do qual estão empregando e do outro estão os inadimplentes, que não querem passar pela situação constrangedora de ver seu estado financeiro exposto para os vizinhos. Mas é correta a divulgação da lista de inadimplentes?
O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que divulgar a lista dos inadimplentes não só é possível como também é um ato legal. “A inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram, balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”.
Conforme decisão da Primeira Câmara do TJSP, a divulgação dessa lista é um procedimento administrativo como qualquer outro. O condomínio tem a obrigação de prestar contas aos seus condôminos da saúde financeira do prédio. Trata-se de um interesse comum, já que a inadimplência de um ou mais moradores afeta direta ou indiretamente aos demais, então nada mais justo do que todos estarem cientes.
É importante saber que entre condomínio e condômino, não existe uma relação de consumo, o que faz com que essa situação referente a lista de inadimplente não se enquadre no Código de Defesa do Consumidor. Portanto, os responsáveis não têm o que temer, desde que tenham o objetivo apenas de comunicar a quem interessa, sem a intenção de colocar o morador em uma situação constrangedora. Quanto aos inadimplentes, problemas financeiros podem acontecer com qualquer pessoa, mas é necessário ter o bom senso de se colocar no lugar dos demais e pensar que se a situação fosse contrária, também gostaria de ter conhecimento da situação.
O que eu faço com o barulho?
Quem nunca teve um vizinho barulhento que atire a primeira pedra. Os adolescentes que resolvem promover festas fora de hora, as pessoas que não conseguem ouvir som em volume baixo ou as crianças que não conseguem dormir e ficam gritando nos corredores do prédio. Esses são problemas comuns enfrentados por pessoas que vivem em condomínios, mas até que ponto isso é aceitável?
A lei do silêncio compreende o período que vai das 10 horas da noite até as 7 horas da manhã, então fora desse período posso fazer barulho a vontade? Claro que não, barulho é uma questão de educação e bom senso. Limite-se ao seu espaço, não faça com os outros o que não gostaria que fizessem com você. Se gosta de determinado tipo de música, não quer dizer que todos sejam obrigados a ouvi-la.
Mas se seus vizinhos e companheiros de prédio não têm boa educação e bom senso, é necessário apelar para a justiça. O Decreto-Lei 3.688, no artigo 42 prevê que perturbar alguém, o trabalho ou sossego alheio fica sujeito à prisão simples de 15 dias a 3 meses, ou multa. É claro que não precisa mandar todos os seus vizinhos presos porque escutam o som alto ou porque têm crianças barulhentas, uma simples conversa pode resolver boa parte dos seus problemas. Mas se a situação fugir do controle é bom tomar as devidas providências.
