Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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A convocação de assembleia nos condomínios

Assembléia CondomínioA convocação de assembleias nos condomínios pode gerar diversas discussões. Muitos condôminos não dão a importância que deveriam para essa reunião, que é essencial para a manutenção e organização do condomínio. A princípio, ela deve ser feita e organizada pelo síndico, mas se ele não convocar a assembleia geral anualmente, um quarto dos condôminos poderão se reunir e abrir as discussões (art. 1350, § 1º do Código Civil).

Caso um morador tenha alguma reivindicação e não ocorra a assembleia geral, um juiz poderá analisar a situação e colocar a solicitação em prática, mesmo não havendo essa reunião geral. Assim como as assembleias anuais, a convocação das assembleias extraordinárias, referentes a assuntos com bastante urgência, também cabe ao síndico ou a um quarto dos condôminos para ser realizada.

Também existe a Assembléia Especial, que serve para a discussão de alguns problemas específicos, por exemplo, o caso de sinistro total do condomínio ou da destruição de mais de 2/3 da edificação.

A lei que permite a convocação da assembleia também relata que o “interessado”, ou seja, o não condômino, poderia exercer esse papel e convocá-la para recorrer de um ato praticado pelo síndico. De acordo com o novo Código Civil, nenhuma explicação é dada a respeito da situação, dessa maneira, dependerá do que estiver na convenção do condomínio, acerca de recurso contra atos do síndico e respectiva convocação de assembleia geral.

Até mesmo o condômino que se encontra inadimplente, pode participar do requerimento para convocação da assembleia.

São feitas assembleias com frequência em seu condomínio?

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Condomínio: a mudança de administradora

O síndico é o representante legal do condomínio. Como não é aconselhável a auto-administração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio, mas e quando for é necessário mudar de administradora, como funciona o processo?

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembléia”. Como o artigo citado não fala em “prévia” aprovação da assembléia, devemos entender que a ratificação autenticação pode ser posterior à mudança de administradora, por meio de aprovação na assembléia seguinte.

Recomenda-se que seja assim, por duas razões: uma é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembléia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, a outra é a margem que se dá a administradora a ser dispensada de utilizar artifícios para se manter na função.

O melhor momento para aprovação da nova administradora é o da assembléia geral seguinte, pois assim não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembléia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.

Para que a assembléia não aprove a opção do síndico, é necessário motivo extremamente justo, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico.

A Lei Antifumo nos condomínios

Uma lei muito polêmica foi criada há dois anos em São Paulo. A Lei Estadual Antifumo foi implantada para proibir as pessoas de fumar em locais de uso coletivo que estivesse fechado ou semi aberto. Neste tempo, muito se discutiu a respeito das limitações e possíveis alterações relacionadas a lei.  No que diz respeito aos condomínios, a grande dúvida é sobre fumar em áreas comuns (como elevadores, estacionamentos, áreas de lazer e de trânsito), nos quais existe a circulação de pessoas.

Se considerarmos a lei de fato, fumar seria permitido apenas na residência, e ainda assim, o condômino não poderia fumar na sacada, caso tenha um apartamento em cima. Caso contrário, a multa deveria ser aplicada apenas por meio de fiscalização da vigilância sanitária, porém a questão aqui é que tanto o interior da residência, quanto as áreas comuns e úteis que também fazem parte da casa do individuo não podem ser violadas para fiscalização.

Essa lei não foi feita pensando no condômino ou no condomínio, mesmo porque ela fere a Constituição Federal, cujo artigo 5º, XI, diz que “a casa é o asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”.

Sendo assim, a unidade condominial não é somente o interior da casa ou apartamento, mas também as áreas de uso comum, como hall, corredores e elevador. Dessa forma, a vigilância sanitária está impedida de entrar na casa.

É importante procurar o síndico do condomínio e buscar informações junto aos órgãos responsáveis para obter mais informações sobre como a lei poderá ser aplicada no condomínio. Apesar de não ser permitida a entrada da vigilância, é importante que os moradores entrem em um consenso para decidir os locais onde é permitido fumar.

Para saber mais sobre a Lei Antifumo: http://www.leiantifumo.sp.gov.br/

A contratação de prestadores de serviço para o condomínio

Hoje em dia, as pessoas têm cada vez menos tempo para se dedicarem a atividades simples do dia a dia, como cuidar do jardim, limpar ou fazer pequenos ajustes em casa. Em algumas dessas situações, a melhor opção é a terceirização do serviço. No caso dos condomínios, necessidades como a conservação e limpeza são de interesse comum a todos os moradores e  devem ser pautadas em reuniões e analisados para que todos tenham muito mais qualidade de vida, além da organização e integridade do condomínio. Essa contratação irá garantir não apenas a flexibilidade e dinâmica da execução das tarefas, mas também um trabalho de qualidade.

Entre os serviços que podem ser contratados pelo condomínio, estão a administração de garagem, conservação e revitalização de local, zeladoria, vigilância, limpeza entre outros. Além disso, é possível contratar também um síndico terceirizado, caso o condomínio não tenha um morador com as características necessárias para assumir o papel.

Para ajudar nestas questões de como e quais os caminhos seguir na contratação, tenho algumas dicas para que você não caia em armadilhas de empresas de má fé. Certifique-se sempre da idoneidade do contratado, é importante exigir comprovantes e certidões negativas de débito, além, é claro, de consultar algumas referências. Evite fazer contratos prolongados que ultrapassem dois anos, pois isso poderá implicar na qualidade do serviço.

Fique atento as normas e leis de cada atividade que irá contratar, pois o condomínio pode ser considerado o responsável por eventuais contratempos. Verifique também as questões de segurança, como equipamentos necessários para que não caia sob a responsabilidade do condomínio imprevistos ou acidentes que poderiam ser evitados. Exija sempre da empresa contratada cópias de pagamento dos funcionários e acompanhamentos pontuais. Lembre-se sempre dos deveres de cada uma das partes envolvidas: contratante e contratada.

A contratação de um serviço terceirizado tem como objetivo melhorar a eficiência de algumas tarefas executadas no condomínio e não aumentar seus problemas, por isso é importante bastante atenção na hora de contratá-lo.

As qualidades necessárias para ser um síndico

A função de síndico pode ser exercida por pessoa física ou jurídica, moradora ou não do condomínio. E pode delegar suas funções administrativas a uma administradora.

Para ser um síndico, a pessoa necessita reunir qualidades éticas e morais que o possibilitem ter pulso firme e exigir dos moradores o cumprimento das relações no condomínio, principalmente o respeito dos direitos individuais. Alem disso, é essencial ter tempo livre para analisar as reclamações, pendências, dívidas e brigas entre moradores. O bom relacionamento é outro fator muito importante.

Ter boa comunicação, fazer o uso da boa vizinhança, ter bom senso e estabelecer a harmonia dos condôminos são outros fatores importantes para o sucesso de um síndico. Para que os moradores possam viver em harmonia, o trabalho do síndico é fundamental. Sem esses quesitos, sua gestão poderá provocar diversos atritos e prejudicar todo o condomínio.

Como síndico, a pessoa terá a tarefa de administrar todas as finanças, os empregados, os serviços, a segurança, além de contribuir para o bem-estar dos condôminos.

Como se trata de um cargo de muita responsabilidade, algumas vezes não é possível encontrar um morador que esteja capacitado ou que queira aceitar este desafio. Nessas situações, o mais indicado é contratar um síndico terceirizado. Este profissional irá desempenhar todas as funções de síndico, a única diferença é que esta pessoa não irá morar no prédio. A principal vantagem é que por se tratar de um profissional capacitado e especializado na administração de condomínios, poderá administrar melhor possíveis crises ou situações incomuns, além de poder dar uma atenção maior aos problemas dos condôminos e propor soluções para redução de custos, questões relacionadas a sustentabilidade, entre outros.

Ao contratar um síndico, é importante avaliar o histórico do profissional, solicitar referências, analisar sua formação, além da disponibilidade e flexibilidade de horários.

O novo perfil do síndico

No mercado atual, podemos perceber que a idade do sindico diminuiu, ou seja, há cinco anos atrás, 70% deles tinham mais de 50 anos de idade e eram aposentados ou donas de casa. Hoje, 50% deles afirmam ter entre 31 e 50 anos. O perfil ficou mais jovem e mais graduado. Além disso, o uso das tecnologias para se comunicar com os moradores e ter acesso às informações do condomínio vem ganhando cada vez mais força entre os novos síndicos.

As 4 responsabilidades de um síndico

Conheça as 4 principais responsabilidades de um síndicoUma das figuras mais importantes dentro de um condomínio é o síndico. Ele é o principal responsável para que todos os condôminos possam desfrutar por igual das dependências de um condomínio. Conheça as 4 principais responsabilidades de um síndico:

Representar: é responsabilidade do síndico representar (dentro e fora das dependências) o condomínio. Ele é o porta voz e deve defender os interesses comuns dos condôminos. É claro que o síndico também deve respeitar os limites de suas atribuições, que são previstas por lei e convenções;

Administrar: exercer a administração do condomínio é outra de suas atribuições, tanto no que se diz respeito à contabilidade quanto a outros assuntos como vigilância, moralidade, segurança, limpeza, entre outros. Na parte que corresponde à contabilidade, ele é o encarregado pela arrecadação do dinheiro destinado às despesas ordinárias (água, esgoto, gás, luz, limpeza) que são fixas. Em determinadas situações, é preciso arrecadar também para as despesas extraordinárias (obras, pinturas, instalação de equipamentos), que não fazem parte dos gastos rotineiros e que acontecem, às vezes, repentinamente. Também é responsabilidade do síndico impor as multas estabelecidas na lei, convenção ou no regime interno, caso algum condômino descumpra alguma regra.

Convocar: a principal convocação existente em um condomínio é a da Assembléia Geral Ordinária, que obrigatoriamente deve ser realizada uma vez por ano, na qual são discutidos e definidos os principais assuntos de interesse dos condôminos. Eleições do síndico, subsíndico e de membros do conselho, são realizadas durante estas assembléias. Além disso, a previsão orçamentária anual do condomínio é posta em pauta para conhecimento de todos, discussão e aprovação. Em determinadas situações, existe também outro tipo de assembléia, a extraordinária. O síndico convoca os condomínios para este tipo de reunião toda fez que ocorre um imprevisto para discutir algum problema, aprovar mudanças, fazer um rateio para alguma despesa que não estava prevista, ou para reformas, entre outros problemas.

Prestar Contas: por fim, todo síndico tem o dever de prestar contas aos demais condôminos, durante o seu “mandato”. Geralmente o período de permanência de um síndico é de dois anos, mas ele pode ser reeleito. Quanto mais transparente for o trabalho de um síndico, mais credibilidade e confiança dos condôminos ele pode adquirir.

Locação por temporada em condomínios

Em época de férias é normal aumentar o número de famílias que procuram alugar casas e apartamentos para passar uma temporada, principalmente aquelas que ficam no litoral ou pontos turísticos. Esse não é o único motivo que leva as pessoas a procurarem a locação temporária, elas podem ser motivadas por obras em seu imóvel, tratamento de saúde, realização de cursos, entre outros. E isso faz com que a locação por temporada não se restrinja a um período e local especifico.

A lei que trata deste tipo de locação é a 8.245/91, o que a distingue dos outros tipos de locações é o seu período que não pode ser superior a 90 dias. Entretanto, não é definido um prazo mínimo e isso dá o direito do proprietário alugar o seu imóvel por apenas uma semana ou quantos dias preferir. É justamente aí que está o problema, os outros moradores podem se sentir ameaçados com essas locações temporárias sem saber de fato quem são os seus “novos vizinhos”.

Mas o que fazer neste caso já que é direito do proprietário alugar ou emprestar o seu imóvel? O que acaba acontecendo são vários moradores cobrando do síndico que alguma providência seja tomada. Mas calma, é possível resolver o problema de maneira pacífica, o síndico tem sim o “poder” de tomar providências.

Nenhum síndico pode proibir moradores de fazer locação temporária, uma vez que esse é um direito previsto por lei, mas ele pode regular no condomínio como a locação deve ser feita. É recomendável que este tipo de assunto seja debatido e decidido em assembléia geral.

Quanto ao locador, é importante atentar-se aos seus inquilinos e no momento da locação procurar obter a ficha cadastral, ficha criminal, entre outras informações do novo morador. Esses tipos de precauções poderão beneficiá-lo caso o inquilino estrague o seu apartamento ou desrespeite alguma norma do condomínio, já que quem arca com o prejuízo é o proprietário.