Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO E OS RISCOS DO CONTRATO DIRETO COM O PROPRIETÁRIO

2Algumas pessoas, quando tem dores ou indisposição vão à farmácia e pedem no balcão a indicação de remédio, pois assim economizam a consulta médica. E, como é sabido, as consequências podem ser muito sérias.

O mesmo ocorre frequentemente com proprietários de imóveis que, por economia, copiam um contrato de locação de alguém, preenchem, dão para o inquilino assinar e fazem eles próprios a administração. Geralmente os depósitos são efetuados diretamente nas suas contas bancárias ou vão receber no imóvel, mensalmente, os aluguéis.

A expressão “procure sempre um advogado” não é feliz, pois tem a conotação de que os advogados estão precisando de clientes e tentando angariá-los e não o contrário. Ela é verdadeira.

Para a elaboração de um contrato de locação é preciso conhecer a Lei do Inquilinato e atender às peculiaridades de cada locação. Em seguida, haverá a necessidade de administrar essa locação que não se resume somente em receber aluguéis.

É recomendável contratar uma empresa que administra locações. Ela possui corpo jurídico especializado e uma equipe para cuidar de todos os problemas que envolvem uma locação residencial, não residencial ou comercial.

É possível citar alguns exemplos com relação às garantias locatícias:

Se o fiador ou a fiadora forem casados, o cônjuge deve ser também fiador. Do contrário, a fiança é nula.

Se o locador incluir no contrato mais de um tipo de garantia, estas serão nulas e, pior, constitui contravenção penal, punível com prisão de cinco a seis meses ou multa de três a doze aluguéis.

A caução em dinheiro não pode ser superior a três meses de aluguel e o locador não pode aceitar receber aluguéis adiantados, salvo no caso de locação por temporada ou se não houver ou deixar de existir garantia no contrato, porque também é contravenção penal. Muitas vezes os candidatos a inquilinos, para conseguirem locar, acenam com seis meses de aluguel ou mais, adiantados. Alguns, depois desses meses adiantados, deixam de pagar os aluguéis e os proprietários ficam a ver navios até que consigam despejá-los.

Com relação ao tempo do contrato, no caso de locação residencial, se for estipulado prazo inferior a trinta meses, o locador não poderá, no final do contrato, pedir o imóvel sem motivo (denúncia vazia), mas somente em casos especiais, como para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente, descendente etc.

Há outros motivos, também, para que a administração da locação seja feita profissionalmente e uma razão importante é que o contato direto acarreta desgaste pessoal, o inquilino muitas vezes fica “íntimo” do locador a ponto de enviar e-mail comunicando que “infelizmente” não irá depositar o próximo aluguel porque o filho ficou doente, ou porque estará viajando ou por qualquer outra razão.

Ademais, o controle do pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e da taxa condominial, nos casos de administração da locação pelo proprietário, é deficiente. Terá enorme surpresa quando for citado por oficial de justiça, em ação de cobrança de taxas condominiais. E como geralmente quem não paga condomínio também não paga IPTU, será obrigado a fazer acordo com a Prefeitura para parcelar o débito.

As administradoras de locação, por seu turno, pagam diretamente o IPTU e o condomínio e enviam boleto de cobrança bancária aos inquilinos, com o valor do aluguel, do IPTU e do condomínio, não dando margem às surpresas desagradáveis e, diga-se, comuns.

Também é normal ocorrer problemas nos imóveis como infiltrações ou haver necessidade de reformas relativas à parte estrutural. As administradoras de locação incumbem- se de providenciar orçamentos e apresentá-los ao proprietário, para que escolha a empresa, bem como acompanham os trabalhos, efetuam os pagamentos etc.

A maioria das administradoras recolhe o carnê-leão mensalmente, quando lhes é solicitado e intermedia, enfim, todos os problemas que surgem no decorrer da locação, além de, por ocasião da desocupação, fazer a vistoria, fazer a avaliação e colocar novamente para alugar.

Diante dessa realidade, o proprietário não deve administrar pessoalmente a locação porque poderá acarretar-lhe prejuízos imensamente superiores à suposta economia.

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