Condomínio e locações – Conheça seus problemas

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Arquivo mensal: janeiro 2013

CUIDADOS QUE O SÍNDICO TERCEIRIZADO DEVE TOMAR

O síndico terceirizado (que pode ser sindico profissional ou não) é a pessoa física ou jurídica não condômina, eleita para representar legalmente o condomínio.

Ele é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes dos condôminos, para praticar atos e administrar interesses do condomínio.

O mandato lhe é conferido através da assembléia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, na qual deve constar o item sobre aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

A figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico e pelos membros do Conselho Consultivo (este com competência para dar parecer sobre as contas do síndico), em nome do condomínio.

Salvo disposição em contrário da convenção condominial, a existência do Conselho Consultivo não é obrigatória. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços, com período de dois anos, que poderá ser renovado.

Normalmente as funções administrativas são transferidas a uma administradora de condomínios e, na hipótese de síndico terceirizado, pode surgir alguma confusão em relação às suas atribuições.

A escolha da administradora implica na delegação de funções, definidas no contrato de prestação de serviços de administração de condomínios.

Regra geral, à administradora cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembléias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários etc.

Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembléia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembléias sejam cumpridos e estabelecer metas e cobrá-las.

É muito importante constar do contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir como tal sem interferências porque, não sendo condômino, ou morador do condomínio, é muito comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo, cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.

Esse o maior problema que o síndico terceirizado encontra, mas não é o único.

Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, deles, e não os interesses do condomínio.

Essa distinção é muitíssimo importante. O síndico terceirizado não é empregado dos condôminos. Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos.

Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora, no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir.

Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, conter cláusulas bem elucidativas, para que o contratante (condomínio), através de seus proprietários, tenham conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações.

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O DIREITO DE PROPRIEDADE NOS CONDOMÍNIOS

O artigo 5º, da Constituição Federal, diz que “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País, a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos seguintes termos: inciso XXII: é garantido o direito de propriedade”.

O artigo 1228 do Código Civil, no título “da propriedade”, dispõe que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

O artigo 1335 do Código Civil, por sua vez, no capítulo sobre o condomínio edilício, também trata do direito de propriedade do condômino, ao declarar que ele tem o direito de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” e “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

Na apelação cível nº 475.717.4/7-00, 4ª Câmara do TJSP, relator Francisco Loureiro (março de 2009), o tema é tratado com bastante propriedade: “A redação dada ao artigo 1335, inciso I do Código Civil, perfaz clara analogia com o direito de propriedade estabelecido no artigo 1.228, outorgando ao condômino o domínio sobre sua propriedade. Sói concluir, portanto, que no interior das propriedades individuais, o gozo e a fruição dos imóveis são absolutos, resguardados, evidentemente, a função social da propriedade e o direito de vizinhança, que no caso dos condomínios exerce maiores restrições às faculdades dos proprietários. Deve essa regra ser lida em consonância com o previsto no inciso IV do artigo 1336, que impõe aos condôminos múltiplas obrigações negativas, quais sejam, as de não dar às unidades destinação diversa da edificação, bem como utilizá-las de maneira a não prejudicar o sossego, a salubridade, a segurança ou os bons costumes. Frise-se, o domínio do condômino sobre a unidade autônoma é pleno, de modo que as normas convencionalmente estabelecidas somente se aplicam quando estiverem pautadas em algumas das restrições legais ao amplo direito de propriedade dos condôminos, quais sejam, segurança, sossego, salubridade e bons costumes”.

Assim, temos que o direito de propriedade não é absoluto, mormente em se tratando de condomínios.

Como todos tem a propriedade sobre sua área privativa e uma parte proporcional sobre a área comum, a questão é delicada, porque não se pode exercer o direito de propriedade com prejuízo aos demais comunheiros. O direito de propriedade deve ser exercido em comum, respeitados os direitos de vizinhança.

Segundo o jurista João Batista Lopes, “… a vida em comum, no mesmo edifício, sujeita os condôminos a uma disciplina jurídica especial, em que não há lugar para o individualismo ou o egoísmo…. Na solução de conflitos, deverá o juiz dar prevalência, sempre, aos direitos da coletividade condominial e não aos interesses de um único condômino, por mais respeitáveis que sejam….. essa orientação se ajusta perfeitamente aos fins sociais da leis e às exigências do bem comum, na medida em que evita a desarmonia e o dissentimento entre os condôminos, preservando a ordem, a disciplina e a tranquilidade do edifício”. (…) “o exercício da propriedade não pode ser colocado em nível de extremado individualismo, que ignore os interesses coletivos.”

Assim, ao mudar-se para um condomínio, as pessoas tem que estar cientes de que, ao promoverem reformas, devem respeitar as imposições inerentes à vida em comunidade. O fato de serem proprietárias de um imóvel, não lhes dá o direito irrestrito de promoverem alterações nele livremente. É muito diferente de quem faz alterações em uma casa.

QUORUM PARA ALTERAÇÃO DE FACHADA

A lei 4.591/64, revogada pelo novo Código Civil no que diz respeito aos condomínios edilícios, em seu artigo 10º, parágrafo 2º, dispunha que o proprietário ou o titular de direito à aquisição de unidade poderia fazer obra que modificasse a fachada, se houvesse a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

O Código Civil de 2002, no artigo 1336, diz que são deveres dos condôminos, dentre outros, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Mas o artigo 1.351 prevê o quorum de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção condominial e unanimidade para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Não é categórica quanto ao quorum para alteração de fachada.

Isso deu margem a interpretações de que o quorum para alteração de fachada poderia ser de 2/3.

Há um acórdão da 10ª Câmara do TJSP, na apelação nº 0087979-59.2007.8.26.0000, de 31.07.2012 (relator Desembargador João Batista Vilhena), em ação de obrigação de fazer, que assim entendeu:

“Sempre as normas pertinentes ao assunto debatido nos autos vincularam qualquer modificação da fachada externa de edifícios em condomínio à manifestação prévia dos condôminos com o fito de autorizar ou não tal modificação. Assim já dispunha a Lei nº 4.591/64, em seu art. 10, inc. I e § 2º.”

E prossegue, referindo-se ao novo Código Civil:

“No mesmo sentido, agora apontam as regras revogadoras daquele anterior Diploma legal mencionado, quais sejam, as dispostas nos art. 1.336, inc. III, e, 1.351, ambos do Código Civil, estas as quais, conjugadas, determinam que para que se possibilite a alteração de fachada de edifício deve haver prévia aprovação de tal modificação por no mínimo 2/3 dos condôminos”.

Mas a despeito do mencionado acórdão, a melhor interpretação é a de que permaneceu a exigência de unanimidade para alteração da fachada.

ALTERAÇÃO DE FACHADA

Alteração de fachada é um tema difícil, repleto de minúcias, e objeto de muita discussão nos condomínios.

As pessoas que adquirem uma unidade condominial geralmente desejam adaptá-la ao seu gosto e às suas necessidades e, não raro, principalmente as que nunca moraram em condomínio, acabam promovendo alterações que podem implicar em alteração da fachada.

Há alterações significativas que não dão margem a dúvidas. Outras, entretanto, dependem de interpretação. Para uns, implicam em alteração, para outros não.

Poucos autores se debruçam sobre o tema, mas, enquanto a doutrina é escassa, os tribunais são ricos em decisões sobre o assunto, pois na falta de solução amigável, resta a propositura de ação judicial, cujas decisões acabam invariavelmente sendo objeto de recurso.

Mas como cada caso é um caso, e existe muita subjetividade no trato com esse problema, o condômino, o síndico, o advogado, enfim todos que necessitam de alguma orientação têm enorme dificuldade. E também porque de um lado temos o direito do condomínio e, de outro, o direito de propriedade do condômino. E os limites entre um e outro, muitas vezes não é muito claro.

A proibição de alterar a fachada está em todas as convenções e o Código Civil de 2002, no artigo 1.336, cita como dever do condômino, “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

E a razão dessa proibição é muito simples. Tem o objetivo principal de não descaracterizar a edificação, desvalorizando-a e, consequentemente, todas as unidades.

Nota-se, entretanto, algum abrandamento, com a permissão de fechamento de sacadas em vidro incolor sem esquadrias, a instalação de redes de proteção e até mesmo de aparelhos de ar condicionado, tendo em vista o conforto e as exigências da civilização.

Atualmente, o maior problema com relação aos aparelhos de ar condicionado, não é tanto a suposta alteração de fachada, mas a avaliação anterior acerca da necessidade de aumento de carga de eletricidade na entrada do prédio. Isso porque como todos os condôminos tem direitos iguais, se um pode instalar o seu, os demais também podem e, sem um estudo prévio, há perigo inclusive de incêndio.

Outro problema que se apresenta é com relação àquelas alterações que não são visíveis, inclusive com aumento de área. E as cortinas, importam em alteração? A área externa dos terraços, apesar de ser área privativa, faz parte da fachada?

Assim, antes de qualquer reforma mais significativa, que não seja a simples troca de azulejos, encanamentos, pintura etc., o condômino deve contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer o projeto, assiná-lo, recolher a competente ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e submetê-lo ao Corpo Diretivo do condomínio.

Assim agindo, evitará problemas com o condomínio e até mesmo a necessidade de desfazer parte da obra, com desperdício de dinheiro (além da multa que provavelmente lhe será imposta) e até mesmo a ação judicial.