Condomínio e locações – Conheça seus problemas

DANOS A IMÓVEL LOCADO

A lei do Inquilinato (8.245/91), que regula as locações de imóveis urbanos, no artigo 23, inciso III, diz que o inquilino é obrigado, no final da locação, a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

No Código Civil, ao tratar “Da locação de coisas”, também encontramos a mesma disposição no artigo 569, inciso IV, pelo qual o locatário é obrigado:

“a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular”.

Quando o imóvel é devolvido ao proprietário, com a entrega das chaves, e não está no estado em que foi entregue ao inquilino, cabe indenização.

Somente que, para fazer jus a essa indenização, é necessário o levantamento dos danos e a apuração do respectivo valor.

Por essa razão, é importante a elaboração do auto de vistoria por ocasião do início da locação e que deve fazer parte integrante do contrato, pois descreve o estado do imóvel, as condições em que ele é entregue ao inquilino.

Assim, por ocasião da entrega das chaves, faz-se outra vistoria, que deverá ser assinada por ambas as partes.

Dessa forma ficam constatados eventuais danos ao imóvel durante a locação.

Pode ocorrer, entretanto, que o inquilino não assine o laudo de vistoria do imóvel e, nesse caso, será necessária prova, de acordo com o entendimento jurisprudencial:

“LOCAÇÃO – DANOS AO IMÓVEL – PERÍCIA NÃO PRODUZIDA – RECURSO IMPROVIDO. Para ser indenizado por danos ocasionados à pintura do imóvel cabe ao locador provar que houve mau uso, valendo-se, para tanto, de medida cautelar preparatória ou perícia no curso da ação indenizatória. Somente a prova técnica se revela hábil à constatação dos estragos, apontando-lhes o valores a fim de estabelecer o custo exato da indenização evitando, com isso, qualquer tipo de vantagem financeira” (Apelação nº 0013681-67.2008.8.26.0451, TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Renato Sartorelli, j. 14.09.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL – COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – GASTOS DE REFORMA DO IMÓVEL, APÓS A DESOCUPAÇÃO – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE OS DANOS FORAM CAUSADOS NA VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Para ser indenizado por danos ocasionados ao imóvel alugado, cabe ao locador provar que houve o mau uso, valendo-se, para tanto, de medida cautelar preparatória ou perícia no curso da demanda indenizatória” (Ap. nº 0027704-31.2008.8.26.0576, TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mendes Gomes, j. 27.06.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – COBRANÇA – APELAÇÃO INTERPOSTA PELA AUTORA. REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL. VISTORIA FINAL QUANDO DA ENTREGA DAS CHAVES. DOCUMENTO SUBSCRITO PELO LOCATÁRIO E PELOS FIADORES. INOCORRÊNCIA. COMPROVAÇÃO DE MAU OU ANORMAL USO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR REPARAÇÃO DE DANOS INDEVIDA. RECURSOS IMPROVIDOS.” (Ap. nº 992.07.014259-8, TJSP, 32ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Rocha de Souza, j. 20.01.2011).

“INDENIZAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DANOS DECORRENTES DO MAU USO DO BEM – INEXISTÊNCIA DE PROVA PERICIAL – AUSÊNCIA DE POSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DA PERÍCIA TÉCNICA DIANTE DA REFORMA REALIZADA NO IMÓVEL – RECIBOS, ORÇAMENTOS E FOTOGRAFIAS PRODUZIDOS DE FORMA UNILATERAL – INADMISSIBILIDADE – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO – RECURSO PROVISO.” (Ap. nº 0062119.56.2007.8.26.0000, TJSP, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mello Pinto, j. 22.11.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DANOS NO IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA FIADORA – PINTURA E REPAROS DO IMÓVEL LOCADO – VISTORIA REALIZADA UNILATERALMENTE SEM ACOMPANHAMENTO DA EX-INQUILINA E FIADORA – IMPRESTABILIDADE – REPARAÇÃO INDEVIDA – ALUGUÉIS E ENCARGOS NÃO QUITADOS – COBRANÇA DEVIDA – SENTENÇA REFORMADA.” (Ap. nº 9109372-18.2006.8.26.0000, TJSP, 34ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cristina Zucchi. j. 24.10.2011).

Como a medida cautelar preparatória ou a produção antecipada de provas é demorada e de custo elevado, tendo em vista as despesas com perícia, é recomendável a ata notarial.

Ela está prevista no artigo 384 do Código de Processo Civil:

“A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião”.

“Parágrafo único – Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial”.

O interessado – no caso o locador – vai ao cartório e solicita a ata notarial, na qual o cartorário, dirigindo-se ao imóvel, descreverá o estado que se encontra e inclusive poderá fotografar tudo, servindo de prova que, acompanhada de três orçamentos para os reparos dos danos, instruirá a ação judicial de indenização.

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COBRANÇA DE CONDOMÍNIO CONTRA ESPÓLIO

Com o falecimento do condômino que está em débito com as taxas condominiais, abre-se a sucessão e os herdeiros devem requerer, no prazo de dois meses, a abertura de inventário.

 

A herança, segundo o artigo 1.784 do Código Civil, transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, que ficam com a posse indireta dos bens, “pois a administração da massa hereditária será, inicialmente, do administrador provisório, que representará o espólio judicial e extrajudicialmente” (STJ, Resp. nº 777.566/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina, j. 27/04/2010) e ativa e passivamente (artigo 614 do Código de Processo Civil).

 

De acordo com o artigo 1.797 do Código Civil, até o compromisso de inventariante, fica como administrador da herança o cônjuge ou companheiro (se vivia com o falecido ao tempo da abertura da sucessão), o herdeiro que estiver na posse e administração dos bens e, se houver mais de um nessas condições, o mais velho. Em seguida o testamenteiro ou, na falta ou escusa dos indicados, à pessoa de confiança do juiz.

 

A administração provisória cessa com a abertura do inventário e o compromisso do inventariante.

 

Mas pode ocorrer que o inventário não tenha sido aberto e nesse caso é possível, assim mesmo, a ação de cobrança contra o espólio.

 

De acordo com entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.125.510 – 2009/0131588-0), o condomínio pode propor ação contra o espólio do falecido, devendo requerer a citação na pessoa do administrador provisório.

 

Há, também, a legitimidade do credor do autor da herança requerer a abertura do inventário, mas não pode atuar como inventariante (artigo 616 do Código de Processo Civil).

 

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TESES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Como esse assunto é recorrente e de grande importância, enumero abaixo três teses do STJ, a saber:

 

1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação;

 

2. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de     condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

 

3. Se ficar comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

 

 

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ANIMAIS EM APARTAMENTOS

Algumas convenções condominiais ainda contêm a proibição de animais nas unidades.

 

Outras, só permitem animais de pequeno porte.

 

No meu livro “Problemas em Condomínios”, Mundo Jurídico Editora, 2ª edição, já havia abordado o tema, esclarecendo não haver qualquer disposição a respeito na parte do Código Civil que trata sobre o condomínio edilício e afirmando que aplicar-se-ia o artigo 1.336, inciso IV, que inclui entre os deveres do condômino,

 

“dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

 

Com base nele, os animais não podem perturbar o sossego dos demais moradores, devem ser mantidos em condições ideais de higiene e não podem oferecer qualquer perigo à integridade física tanto de pessoas quanto de outros animais.

 

A jurisprudência consagrou a tese de que a proibição mera e simples da convenção, não deve prevalecer.

 

O assunto veio à baila novamente, tendo em vista recente decisão da 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que, modificando decisão do juiz de Primeira Instância (processo nº 2016.16.1.007373-0), entendeu que deve ser relativizada a proibição da manutenção de animais domésticos, nas dependências do condomínio.

 

O Relator entendeu que essa proibição somente deve ser aplicada justamente quando há infringência do disposto no artigo 1.336, inciso IV, do contrário, não.

 

Para ilustrar melhor, tratou-se de aplicação de multa a uma moradora idosa e com problemas cardíacos, dona de um cão de pequeno porte, pelo condomínio, baseado na vedação do regulamento interno, de animais nos apartamentos.

 

Indiferente à questão humanitária, ela foi advertida e posteriormente multada, por estar infringindo disposição do regulamento, que por sinal foi aprovado posteriormente à entrada dessa senhora no apartamento, como locatária.

 

Tenho restrições inclusive com relação à proibição de animais de médio porte. Isto porque, muitas vezes latem menos que os de pequeno porte ou quase não latem e não oferecem perigo algum, como no caso de cães da raça labrador, salvo raríssimas exceções.

 

E o caso de citar o pronunciamento do Desembargados Neves Amorim, que funcionou como relator na Apelação nº 0032626-63.2010.8.26.0506:

 

“Cuida-se de uma fêmea da raça labrador, notoriamente conhecida pelo temperamento dócil, confiável e afetuoso. Por se tratar de raça inteligente e disposta a agradar é considerada uma das melhores opções para atuar como guia de cegos ou em trabalhos de reabilitação. Pondere-se ainda, que não se pode afirmar que um cachorro de médio ou grande porte cause mais perturbação que um cachorro de pequeno porte, por se tratar de questão extremamente relativa.”

 

 

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CONDENAÇÃO DE CONDOMÍNIO POR FALTA DE SINALIZAÇÃO

É preciso muito cuidado e atenção, ao fazer obras nos condomínios, bem como a manter sempre sinalização adequada quando há alguma possibilidade de alguém se ferir.

 

Como exemplo, podemos citar o que aconteceu em Aguas Claras, em que uma pessoa torceu o pé esquerdo em uma tampa do sinalizador de para-raios que estava quebrada, precisou usar bota ortopédica e ficou impossibilitada por catorze dias.

 

Propôs ação de indenização contra o condomínio (processo nº 0702330-38.2016.8.07.0020) e ganhou. O condomínio recorreu, mas a 3ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou a decisão.

 

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LOCAÇÃO: PENHORA DE SALÁRIOS PARA PAGAMENTO DE ALUGUÉIS ATRASADOS

Temos de um lado o direito ao mínimo existencial do devedor e, de outro, o direito à satisfação executiva do credor.

Entendendo que há necessidade de um juízo de ponderação entre esses dois direitos, a ministra Nancy Andrighi decidiu que, em casos excepcionais, pode ser afastada a impenhorabilidade de parte dos vencimentos do devedor.

Atuou ela como relatora no Recurso Especial 1547561 (Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça) mantendo decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que determinara a penhora de dez por cento do salário do locatário, para pagamento de aluguéis atrasados há mais de dez anos e respectivos encargos.

A relatora ressaltou que ao negar o pedido de desbloqueio da verba remuneratória, o tribunal paulista entendeu que não havia outra forma de quitação da dívida e, além disso, concluiu que a constrição de pequeno percentual da remuneração do devedor não comprometeria a sua subsistência:

“Sob essa ótica, a regra da impenhorabilidade pode ser relativizada quando a hipótese concreta dos autos permitir que se bloqueie parte da verba remuneratória, preservando-se o suficiente para garantir a subsistência digna do devedor e de sua família”.

Portanto, não há violação do artigo 833, IV do Código de Processo Civil que diz serem impenhoráveis os salários.

EMENTA: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE VERBA REMUNERATÓRIA. RELATIVIZAÇÃO DA REGRA DA IMPENHORABILIDADE. POSSIBILIDADE.

 

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PREFERÊNCIA DOS CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS SOBRE OS CRÉDITOS CONDOMINIAIS

Terceira Turma reconhece preferência de créditos tributários sobre os condominiais
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Com base em regra estabelecida pelo Código Tributário Nacional, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) para, de forma unânime, reconhecer a preferência de crédito tributário sobre dívida condominial em execução com bem arrematado judicialmente. A decisão foi unânime. O caso julgado pela turma teve origem em recurso apresentado pelo município de Guarujá (SP) após a arrematação de imóvel para a quitação de débitos condominiais. Segundo a Fazenda Pública do município, o valor obtido com a alienação do bem deveria ser destinado, prioritariamente, ao pagamento de dívidas tributárias. O pedido de preferência foi julgado improcedente pelo TJSP, que concluiu que a dívida condominial, diante de sua condição propter rem (quando o direito sobre a coisa é transmitido, a obrigação segue a coisa), não poderia ser suplantada pelo débito fiscal. Primazia A relatora do recurso especial do município, ministra Nancy Andrighi, apontou inicialmente que, segundo o artigo 711 do Código de Processo Civil de 1973, nas hipóteses de concurso de credores em que não haja direito legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor que promoveu a execução, cabendo aos demais o direito ao recebimento na ordem da anterioridade de cada penhora. No entanto, segundo o artigo 186 do Código Tributário Nacional, o crédito tributário tem preferência sobre qualquer outro, seja qual for a natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos oriundos da legislação trabalhista. “Sendo assim, considerando a primazia dos créditos de natureza tributária estabelecida pelo ordenamento jurídico, a sua satisfação terá preferência à do crédito condominial, devendo ser afastado o argumento utilizado pelo TJSP de preferência absoluta dos créditos condominiais, dada a sua natureza propter rem”, concluiu a ministra ao acolher o recurso do município paulista.