Condomínio e locações – Conheça seus problemas

SEGURO FIANÇA

– Como escolher o melhor seguro fiança?

 

– Não há muito que escolher, porque pouquíssimas seguradoras fazem o seguro fiança e tanto faz com uma ou com outra.

 

– Como contratar o seguro fiança?

 

– O candidato a inquilino procura um corretor de seguros, geralmente indicado pela imobiliária que está intermediando a locação, e este solicitará a documentação exigida pela seguradora para fazer a ficha cadastral. Se aprovada, é elaborado o contrato de locação (com cláusulas adicionais especiais relativas ao seguro fiança). O valor do seguro fiança geralmente equivale a um décimo terceiro aluguel e pode ser pago à vista ou parceladamente.

 

 

– Quais as vantagens do Seguro Fiança (vantagens para o inquilino e vantagens para o proprietário) ?

 

– O seguro fiança é uma das modalidades de garantia do contrato de locação. As outras são fiador, caução e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. A vantagem para o proprietário é que a seguradora cobrirá os aluguéis e encargos na hipótese de inadimplência e, para o inquilino, é que apesar de sair mais caro, não precisará pedir favores a terceiros.

 

– Existem coberturas adicionais?

 

– Sim, existem coberturas adicionais como os acessórios da locação (condomínio e IPTU), pintura do imóvel e conservação etc.

ATRIBUIÇÕES DO ZELADOR

O zelador, como o próprio nome diz, deve zelar pelo bom andamento das atividades no condomínio. É superior hierarquicamente aos outros funcionários, devendo dar ordens e distribuir os serviços, além de fiscalizar o seu cumprimento.

Suas atribuições estão previstas na convenção do sindicato de São Paulo, que determina que ele é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

Comumente o zelador já deve ter conhecimento de suas tarefas. Entretanto, se não está desempenhando suas funções satisfatoriamente, é interessante que o condomínio pague um curso técnico para que ele aprenda como deve agir.

Quando o condomínio é administrado por uma empresa especializada, o zelador deve estar em contato direto com ela, comunicando os problemas existentes e solicitar providências quando necessárias.

Cabe ao zelador elaborar a tabela de horário de trabalho dos demais funcionários do condomínio e montar a escala de folgas e férias de todos.

Diariamente, é recomendável que cheque o relógio de água, verifique se os elevadores estão funcionando normalmente e se as áreas comuns estão sendo limpas adequadamente.

Deve, também, verificar as condições das lâmpadas das áreas comuns e de elementos como casa de força, bomba de recalque, casa de máquinas, grupo gerador, central de telefonia, motores do portão, da piscina e das áreas de jardim.

O roteiro de inspeção predial preventiva sugerido pelo SíndicoNet é o seguinte:

  • Receber as reclamações dos moradores para repassá-las ao síndico.
  • Apresentar-se sempre limpo, barbeado e asseado
  • Ser exemplo de postura e comprometimento com o trabalho para os outros empregados e manter uma postura política com os colegas
  • Controlar os horários de entrada e saída dos outros funcionários, assim como os cartões de ponto. Explicar como o controle deve ser feito ajuda no bom relacionamento com os demais empregados
  • Distribuir as tarefas diárias de faxina e limpeza do condomínio e fiscalizar o andamento do trabalho de todos os funcionários
  • Providenciar os materiais necessários para que os outros empregados possam executar suas funções – como material de limpeza, por exemplo
  • Evitar que os funcionários formem grupos e fiquem conversando nas áreas comuns do condomínio em horário de trabalho
  • Montar escala de folgas e férias dos outros profissionais do condomínio
  • Tratar com respeito e cordialidade os moradores do condomínio
  • Alertar o morador ao perceber faltas ou infrações ao regulamento interno ou à convenção ou quando as regras de segurança não estiverem sendo seguidas, comunicando o síndico em seguida.
  • Lembrar que não se deve reter os elevadores nos andares e que se deve sempre devolver o carrinho de compras no local adequado
  • Recomendar o uso correto das lixeiras recicláveis e comuns, sugerindo sempre que o lixo deve estar bem acomodado, em sacos proporcionais ao seu volume.

Além disso, o zelador deve ter iniciativa para prever problemas, ter noções de segurança: contra incêndios, ladrões, e dengue, noções de funcionamento de equipamentos para observar problemas e lidar com prestadores de serviços, organizar e planejar, para poder lidar com os funcionários e a demanda de toda a comunidade condominial. Deve também ter noções de atendimento a condôminos e visitas externas.

(Texto baseado no site do SíndicoNet)

 

 

IPTU – QUEM PAGA?

– Quem deve pagar o IPTU: proprietário ou inquilino?

 

– A obrigação pode ser tanto do proprietário quanto do inquilino. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes, também conhecida como Lei do Inquilinato, no artigo 22, Capítulo “Dos deveres do locador e do locatário”, dispõe que o locador é obrigado a “pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em sentido contrário no contrato”. Assim, a obrigação é do proprietário, mas a lei permite que ele faça constar no contrato de locação que a obrigação seja do inquilino.

 

– Como deve ser feita essa cobrança?

 

– A cobrança do IPTU normalmente é feita no mesmo boleto que o aluguel e o condomínio. Isto porque é sempre aconselhável que o proprietário contrate uma administradora de locação, que para evitar surpresas desagradáveis, paga o condomínio e o IPTU e posteriormente cobra do inquilino. Dessa forma, o relacionamento entre o inquilino e a administradora é profissional e evita desgastes desnecessários e desagradáveis quando é feito diretamente com o locador.

 

 

– O que acontece se o inquilino não efetuar o pagamento do IPTU?

 

– Se o inquilino não efetuar o pagamento do IPTU, pode ser acionado judicialmente, através da ação de despejo ou de execução, porque o IPTU, desde que prevista a obrigação do inquilino de pagá-lo, é um valor acessório da locação.

 

– Qual a recomendação do advogado para ambos se precaverem de futuras dores de cabeça?

 

– A recomendação é justamente que a administração da locação seja feita por uma administradora, pessoa jurídica especializada em locação que, conhecedora da legislação, evitará futuras dores de cabeça.

 

 

– Quais os deveres e obrigações do locatário e locador?

 

– Os deveres e obrigações do locador e do locatário estão previstos na Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23, a saber:

 

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

  1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
  2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
  3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
  4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
  5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
  6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  7. g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

  1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
  5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
  6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
  9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

 

– É dever do locatário pagar o condomínio?

– Se estiver prevista essa obrigação no contrato, sim. Caso contrário não, porque a locação também pode ser feita por preço fechado, que já inclua o valor do aluguel e dos acessórios.

 

 

*****************************************************************************

CONDOMÍNIO: INADIMPLÊNCIA REITERADA

O artigo 1.336 do Código Civil, dentre os deveres do condômino, declara que: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Antes do advento desse dispositivo limitando a multa em dois por cento, aplicava-se a multa prevista nas convenções condominiais, que girava entre 10% e 20% sobre o valor do débito.

Essa limitação da multa foi fruto de inúmeras críticas, e com razão, pois os condôminos em situação financeira difícil deixam de pagar o condomínio ao invés de não pagar outras dívidas, pois é muito menos oneroso, causando prejuízo aos demais condôminos, obrigados a cobrir o déficit gerado pela inadimplência, porque não se pode deixar de pagar os salários dos funcionários, os encargos, as despesas de manutenção do elevador, o seguro etc.

O problema se agrava, quando há pessoas que atrasam reiteradamente, os chamados devedores crônicos.

E recentemente, para piorar a situação dos condomínios, decisões do Poder Judiciário têm sido no sentido de que não se pode cortar do inadimplente nem os serviços não essenciais. Antes o entendimento é de que os não essenciais como, por exemplo, a utilização do salão de estas, eram passíveis de restrição.

Dessa forma, a única solução é aplicar a multa de cinco taxas condominiais prevista no artigo 1337, ao condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, desde que a deliberação em assembleia seja tomada por três quartos dos condôminos restantes.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, apreciando recurso de uma sentença em que o juiz de Primeira Instância entendeu que não cabia a cumulação da multa de 2% pelo atraso, com a multa correspondente a cinco taxas condominiais, reformou a decisão, entendendo que cabe.

Assim, o condomínio pode convocar assembleia geral e, com o quórum de três quartos, aprovar a multa equivalente a cinco taxas de condomínio a quem deve reiteradamente, que independentemente disso, terá que pagar as taxas com a multa de 2%, além dos juros, correção monetária, honorários advocatícios (se a cobrança tiver sido efetuada por advogado, ainda que extrajudicialmente) e custas processuais.

********************************************

CONSELHEIRO QUE EXTRAPOLA DE SUAS ATRIBUIÇÕES

O artigo 1.356 do Código Civil estabelece que:

“poderá haver no Condomínio um conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do Síndico”.

Assim, não é obrigatória a existência de um conselho fiscal. Senão, no texto do artigo constaria “deverá haver” e não “poderá haver”.

Mas, se na convenção há a previsão, deve ser obedecida. E é interessante que assim seja, pois o conselho examina as contas do síndico mensalmente, através dos balancetes e neles dá seu parecer, discordando de algo ou até mesmo solicitando esclarecimentos, pois neles deve haver espaço para tanto.

O conselho consultivo tem como papel importante evitar fraudes, desvios de verbas ou erros na contabilidade, como por exemplo a dedução de valores desacompanhada de nota fiscal, ausência de recolhimento de tributos etc.

A convenção também poderá prever outras atribuições, específicas, aos membros do conselho.

Ocorre que algumas vezes seus membros passam a querer mandar no síndico, fazer exigências, extrapolando de suas funções, sob o pretexto de que estão participando ativamente.

Mas participar é uma coisa e se intrometer nas funções do síndico, dizer o que ele tem que fazer ou deixar de fazer, dar ordens diretamente para a administradora, é outra.

É natural que, dentre os inúmeros condôminos, haja quem não concorde com algumas atitudes ou a forma de trabalhar do síndico. A unanimidade não existe nem é interessante que exista.

O problema é quando há antipatia pessoal ou algum condômino que fique procurando motivos para críticas, com a finalidade de forçar a renúncia do síndico ou a mudança da administradora.

E o que o síndico deve fazer numa situação como esta?

A tentação primeira é renunciar, pois o encargo de síndico é espinhoso e se há alguma remuneração, como a isenção da taxa condominial – que é indireta – é insuficiente e ainda, sobre ela, incidem impostos.

É necessário verificar se os discordantes formam um quarto dos condôminos. Se houver, o problema é mesmo do síndico e então o melhor a fazer é renunciar.

Entretanto, se o problema for de algumas poucas pessoas, mesmo que membros do conselho, primeiramente Deve-se tentar dialogar, contornar a oposição. Mas no caso de má-fé ou antipatia pessoal, o jeito é ignorar.

Vale lembrar que quem aprova as contas do síndico é a assembleia geral anual e não o conselho e, para que o síndico seja destituído, é necessário que um quarto dos condôminos convoque a assembleia para esse fim.

-.-.-.-.-.-.-.-

INFILTRAÇÃO

É muito comum os síndicos serem procurados por condôminos, solicitando providências, porque tem infiltração do apartamento do vizinho de cima.

O condômino incomodado acredita que é obrigação do síndico exigir que o proprietário da unidade causadora tome providências e, quando o síndico esclarece que pode no máximo solicitar essas providências, mas não exigir, recebe críticas até mesmo mal educadas e comentários do tipo esse síndico não faz nada.

É difícil fazer ver, ao condômino, que se a origem for de áreas comuns como colunas, por exemplo, o condomínio é o responsável e, se for das unidades, seu proprietário deve tomar as providências para sanar a infiltração, além de reparar os danos causados ao apartamento do andar inferior.

Por outro lado, grande parte dos condôminos procura eximir-se da responsabilidade, alegando que o vazamento ou infiltração não tem origem em sua unidade, que é da coluna do prédio ou proveniente da fachada.

Muitas vezes é preciso quebrar a parede em alguns trechos para detectar o vazamento e o condômino oferece resistência à ideia.

Enquanto isso, o problema continua e os estragos causados vão se avolumando.

Em alguns casos, o proprietário do apartamento que sofre a infiltração não tem alternativa, senão propor ação judicial.

Mas que fique bem claro: tratando-se de infiltração de uma unidade, área privativa à outra, o condomínio não é parte legítima para propor. Será sempre o proprietário do apartamento que está sofrendo a infiltração, contra o proprietário do apartamento que está causando a infiltração.

O síndico nada pode fazer, a não ser tentar intermediar para que o problema seja resolvido amigavelmente. Não é má vontade dele, nem inércia de sua parte.

Ao condômino vitimado pela infiltração, além da indenização por dano material, dependendo das circunstâncias pode pretender inclusive indenização por danos materiais, com êxito. O montante varia, e é arbitrado pelo juiz, levando em consideração o caráter pedagógico da indenização, principalmente quando o problema se arrasta por vários anos e houve limitação do uso do apartamento que sofreu a indenização.

 -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

USO DE PISCINA POR INADIMPLENTE

A discussão sobre restrições aos condôminos inadimplentes é grande e vem de longa data.

Nos condomínios nota-se, como é natural, grande revolta dos que pagam as taxas condominiais em dia, em relação aos que se utilizam dos serviços colocados à disposição de todos e não cumprem a obrigação primordial que é a de pagar a sua cota parte nas despesas.

O condomínio deve, através do seu representante legal, o síndico, propor ação judicial de cobrança. Mas, como é relativamente demorado o seu andamento, as pessoas querem que o inadimplente seja penalizado independentemente de um dia ter que pagar o que deve ou perder a sua unidade.

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento a recurso de um condomínio em Belo Horizonte, concluindo que o condomínio não pode impedir morador inadimplente de usar as áreas comuns de lazer. Mais precisamente, o condomínio havia proibido a moradora e respectiva família, de utilizarem o clube do conjunto residencial.

O relator, dr. Marco Aurélio Bellize, assim escreveu:

“o direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas pelo condomínio, decorre da previsão legal da própria utilização da unidade imobiliária, composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio (REsp. nº 1564030).

Em resumo, se o condômino deixa de pagar as cotas condominiais em dia, o condomínio deve propor a execução judicial ao invés de proibir o uso das áreas comuns.

Essa decisão saiu publicada em vários órgãos e sites, com certo alarde, mas é preciso deixar claro que é isolada e no futuro é possível termos outras decisões em sentido contrário.

Em São Paulo, na apelação cível nº 516.142-4/0-00 a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte: “…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembléias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho que em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício”, Editora Revista dos Tribunais, entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade…”.

No ano seguinte, ou seja em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas. Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Esses dois julgados refletem importante posição do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais. O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc, que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo a indenização por dano moral.

Pessoalmente, sou a favor das restrições de serviços não essenciais, porque como advogado, já tive casos de condôminos inadimplentes darem festas no salão do condomínio, com gastos elevados e ficarem devendo até a taxa de utilização do salão.

-.-.-.-.-.-.-.-