Condomínio e locações – Conheça seus problemas

PANE NOS ELEVADORES

Sempre é possível haver pane nos elevadores e pessoas ficarem presas.

 

É muito importante saberem que não devem tentar abrir a porta do elevador e, se por acaso ela estiver aberta entre um andar e outro, jamais pular, porque correm o risco de cair no poço ou então, do elevador voltar a funcionar.

 

Se voltar a funcionar, quem está tentando sair corre o risco de ser cortado ao meio, ou de ter mãos, braços ou cabeças decepadas.

 

Somente o bombeiro ou o funcionário da empresa que faz a manutenção do elevador está autorizado a abrir a porta do elevador com pane.

 

O bombeiro desligará a chave geral da casa de máquinas, comprovará se o elevador está mesmo parado, avisará o outro bombeiro, que providenciará para que ele suba ou desça até o nível da porta, para que as pessoas possam sair.

 

É importante esclarecer que o zelador (mesmo que tenha a chave da porta) ou qualquer outro funcionário do condomínio, está terminantemente proibido de abri-la, ainda que o morador implore ou faça ameaças.

 

É uma questão de segurança, grave, que não pode ser desrespeitada sob argumento algum, pois o perigo de vida será sempre maior que qualquer crise de pânico ou algo semelhante.

 

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CONDOMÍNIO TEVE QUE INDENIZAR MORADORA POR ACIDENTE

Uma condômina, em Brasília, foi ver o eclipse solar na cobertura do prédio e caiu num vão, porque não havia sinalização adequada na obra que estava sendo feita.

 

Como deveria haver sinalização e ela fraturou o punho e ficou impedida de trabalhar por um longo período, o condomínio foi condenado a pagar as despesas médicas, bem como uma expressiva quantia de lucros cessantes, além de danos morais. Em segunda Instância, a 6ª Turma Cível do TJDFT manteve a sentença (processo 2016.01.1.029032-9).

 

Esse acontecimento deve servir de aviso aos síndicos, para tomarem muito cuidado por ocasião de realização de obras e estarem atentos para a sinalização adequada, a fim de evitar acidentes, com prejuízo a todos os moradores, no caso de indenização.

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“PROBLEMAS EM CONDOMÍNIOS” – 2ª EDIÇÃO

Foi publicada a segunda edição do meu livro “Problemas em Condomínios”, à venda por R$ 58,00.
 
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Liminar impede condomínio de proibir aluguel de imóvel por temporada

A Justiça impediu, em decisão provisória, que um condomínio proíba o aluguel de apartamentos por temporada. Segundo a decisão da juíza Patrícia de Fúcio Lages de Lima, da 1ª Vara Cível de Curitiba, não é possível a restrição à propriedade, cujo direito está previsto na Constituição Federal, conferindo ao proprietário o direito de usar, fruir, dispor e gozar de seu bem, respeitada a função social da propriedade.

No caso, o proprietário de seis apartamentos em um prédio de Curitiba resolveu alugar alguns desses imóveis por temporada por meio de um site. Insatisfeito com o uso do imóvel para este fim, o condomínio decidiu em assembleia extraordinária proibir o aluguel em prazo inferior a 12 meses, alegando que isso infringiria o regimento interno.

Participou da assembleia uma advogada que explicou que, em seu entendimento, a prática seria proibida pois o regimento interno do condomínio não permite qualquer atividade com fim comercial, sendo os apartamentos destinados exclusivamente para fins residenciais.

Segundo a advogada, a prática de hospedagem domiciliar onerosa não está regida pela Lei do Inquilinato e sim vinculada a política de turismo. Assim, seguindo as explicações da advogada, a assembleia decidiu proibir o aluguel por prazo inferior a 12 meses e aplicar multa em caso de descumprimento.

Representado pelo advogado Fernando Moura, o proprietário ingressou com ação, com pedido de liminar, pedindo que a Justiça suspenda a decisão tomada em assembleia. Ao julgar o pedido de liminar, a juíza Patrícia Lima atendeu aos pedidos do proprietário.

De acordo com a juíza, a locação por temporada, que tem como característica principal o prazo inferior a 90 dias, não está expressamente vedada pelo regimento interno. Sendo assim, não cabe o fundamento de que o proprietário está infringindo o regimento do condomínio.

Além disso, complementa a juíza, o teor da assembleia refere-se diretamente ao direito do proprietário sobre seus imóveis e os tribunais têm decidido no sentido de que não é possível a restrição à propriedade, cujo direito está previsto na Constituição Federal.

A juíza observa também que não há registro de infrações cometidas pelos locatários dos imóveis de propriedade do autor, que justificariam a aplicação de sanções ou eventual vedação de locação. Por último, a juíza aponta que o condomínio poderá sempre se valer de multas em caso de perturbação, utilização nociva ou anormal da propriedade

Assim, a juíza deferiu tutela de urgência suspendendo os efeitos da assembleia extraordinária e proibiu o condomínio de aplicar multas ou sanções em razão de locações por temporada.

Processo 0002073-28.2017.8.16.0001

SEGURO FIANÇA

– Como escolher o melhor seguro fiança?

 

– Não há muito que escolher, porque pouquíssimas seguradoras fazem o seguro fiança e tanto faz com uma ou com outra.

 

– Como contratar o seguro fiança?

 

– O candidato a inquilino procura um corretor de seguros, geralmente indicado pela imobiliária que está intermediando a locação, e este solicitará a documentação exigida pela seguradora para fazer a ficha cadastral. Se aprovada, é elaborado o contrato de locação (com cláusulas adicionais especiais relativas ao seguro fiança). O valor do seguro fiança geralmente equivale a um décimo terceiro aluguel e pode ser pago à vista ou parceladamente.

 

 

– Quais as vantagens do Seguro Fiança (vantagens para o inquilino e vantagens para o proprietário) ?

 

– O seguro fiança é uma das modalidades de garantia do contrato de locação. As outras são fiador, caução e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. A vantagem para o proprietário é que a seguradora cobrirá os aluguéis e encargos na hipótese de inadimplência e, para o inquilino, é que apesar de sair mais caro, não precisará pedir favores a terceiros.

 

– Existem coberturas adicionais?

 

– Sim, existem coberturas adicionais como os acessórios da locação (condomínio e IPTU), pintura do imóvel e conservação etc.

ATRIBUIÇÕES DO ZELADOR

O zelador, como o próprio nome diz, deve zelar pelo bom andamento das atividades no condomínio. É superior hierarquicamente aos outros funcionários, devendo dar ordens e distribuir os serviços, além de fiscalizar o seu cumprimento.

Suas atribuições estão previstas na convenção do sindicato de São Paulo, que determina que ele é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

Comumente o zelador já deve ter conhecimento de suas tarefas. Entretanto, se não está desempenhando suas funções satisfatoriamente, é interessante que o condomínio pague um curso técnico para que ele aprenda como deve agir.

Quando o condomínio é administrado por uma empresa especializada, o zelador deve estar em contato direto com ela, comunicando os problemas existentes e solicitar providências quando necessárias.

Cabe ao zelador elaborar a tabela de horário de trabalho dos demais funcionários do condomínio e montar a escala de folgas e férias de todos.

Diariamente, é recomendável que cheque o relógio de água, verifique se os elevadores estão funcionando normalmente e se as áreas comuns estão sendo limpas adequadamente.

Deve, também, verificar as condições das lâmpadas das áreas comuns e de elementos como casa de força, bomba de recalque, casa de máquinas, grupo gerador, central de telefonia, motores do portão, da piscina e das áreas de jardim.

O roteiro de inspeção predial preventiva sugerido pelo SíndicoNet é o seguinte:

  • Receber as reclamações dos moradores para repassá-las ao síndico.
  • Apresentar-se sempre limpo, barbeado e asseado
  • Ser exemplo de postura e comprometimento com o trabalho para os outros empregados e manter uma postura política com os colegas
  • Controlar os horários de entrada e saída dos outros funcionários, assim como os cartões de ponto. Explicar como o controle deve ser feito ajuda no bom relacionamento com os demais empregados
  • Distribuir as tarefas diárias de faxina e limpeza do condomínio e fiscalizar o andamento do trabalho de todos os funcionários
  • Providenciar os materiais necessários para que os outros empregados possam executar suas funções – como material de limpeza, por exemplo
  • Evitar que os funcionários formem grupos e fiquem conversando nas áreas comuns do condomínio em horário de trabalho
  • Montar escala de folgas e férias dos outros profissionais do condomínio
  • Tratar com respeito e cordialidade os moradores do condomínio
  • Alertar o morador ao perceber faltas ou infrações ao regulamento interno ou à convenção ou quando as regras de segurança não estiverem sendo seguidas, comunicando o síndico em seguida.
  • Lembrar que não se deve reter os elevadores nos andares e que se deve sempre devolver o carrinho de compras no local adequado
  • Recomendar o uso correto das lixeiras recicláveis e comuns, sugerindo sempre que o lixo deve estar bem acomodado, em sacos proporcionais ao seu volume.

Além disso, o zelador deve ter iniciativa para prever problemas, ter noções de segurança: contra incêndios, ladrões, e dengue, noções de funcionamento de equipamentos para observar problemas e lidar com prestadores de serviços, organizar e planejar, para poder lidar com os funcionários e a demanda de toda a comunidade condominial. Deve também ter noções de atendimento a condôminos e visitas externas.

(Texto baseado no site do SíndicoNet)

 

 

IPTU – QUEM PAGA?

– Quem deve pagar o IPTU: proprietário ou inquilino?

 

– A obrigação pode ser tanto do proprietário quanto do inquilino. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes, também conhecida como Lei do Inquilinato, no artigo 22, Capítulo “Dos deveres do locador e do locatário”, dispõe que o locador é obrigado a “pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em sentido contrário no contrato”. Assim, a obrigação é do proprietário, mas a lei permite que ele faça constar no contrato de locação que a obrigação seja do inquilino.

 

– Como deve ser feita essa cobrança?

 

– A cobrança do IPTU normalmente é feita no mesmo boleto que o aluguel e o condomínio. Isto porque é sempre aconselhável que o proprietário contrate uma administradora de locação, que para evitar surpresas desagradáveis, paga o condomínio e o IPTU e posteriormente cobra do inquilino. Dessa forma, o relacionamento entre o inquilino e a administradora é profissional e evita desgastes desnecessários e desagradáveis quando é feito diretamente com o locador.

 

 

– O que acontece se o inquilino não efetuar o pagamento do IPTU?

 

– Se o inquilino não efetuar o pagamento do IPTU, pode ser acionado judicialmente, através da ação de despejo ou de execução, porque o IPTU, desde que prevista a obrigação do inquilino de pagá-lo, é um valor acessório da locação.

 

– Qual a recomendação do advogado para ambos se precaverem de futuras dores de cabeça?

 

– A recomendação é justamente que a administração da locação seja feita por uma administradora, pessoa jurídica especializada em locação que, conhecedora da legislação, evitará futuras dores de cabeça.

 

 

– Quais os deveres e obrigações do locatário e locador?

 

– Os deveres e obrigações do locador e do locatário estão previstos na Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23, a saber:

 

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

  1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
  2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
  3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
  4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
  5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
  6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  7. g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

  1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
  5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
  6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
  9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

 

– É dever do locatário pagar o condomínio?

– Se estiver prevista essa obrigação no contrato, sim. Caso contrário não, porque a locação também pode ser feita por preço fechado, que já inclua o valor do aluguel e dos acessórios.

 

 

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