Condomínio e locações – Conheça seus problemas

MEIOS EXECUTIVOS ATÍPICOS EM CONDOMÍNIOS

O artigo 139, parágrafo IV do Código de Processo Civil, enuncia que:

“O juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste código, incumbindo-lhe:
IV – Determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária”.

Ou seja, trata das medidas executivas atípicas, tais como suspensão da Carteira Nacional de Habilitação, apreensão de passaporte, cancelamento do cartão de crédito etc.

A questão é se essas medidas executivas atípicas cabem em execução de taxas condominiais.

Para serem adotados esses meios, o juiz deve intimar previamente o executado para pagar o débito ou apresentar defesa, sendo necessário fundamentar, bem como esgotar os meios típicos de satisfação do crédito exequendo.

Segundo a jurisprudência, a decisão deve atender aos fins sociais do ordenamento jurídico, resguardando e promovendo a dignidade humana (art. 8º. do Código de Processo Civil), bem como os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade, da legalidade, da publicidade e da eficiência (Recursos Especiais 1.782.418-RJ e 1.788.950-MT).

O entendimento geral é que cabe a suspensão da Carteira Nacional de Habilitação, quando houver no processo sinais de que o devedor esteja ocultando patrimônio.

Ocorre que, em condomínios, as taxas recaem sobre a unidade condominial (apartamentos ou casas) e, portanto, não há como ocultar o bem. Assim, é forçoso concluir que os meios executivos atípicos não cabem nas execuções de taxas condominiais.

Anúncios

RESÍDUOS SÓLIDOS (cont.)

6) cópia da ata de assembleia de eleição do síndico;

7) cópia do RG e CPF do síndico ou CNPJ se pessoa jurídica;

8) cópia da convenção e especificação;

9) procuração com firma reconhecida, quando for o caso.

Esses documentos devem ser apresentados onde o titular da secretaria municipal das subprefeituras definir.

O não cadastramento importará na lavratura de auto de infração e imposição de multa.

Site para inscrição: htttps://www.ctre.com.br/login

RESÍDUOS SÓLIDOS

O Decreto 58.701/2019 trata de resíduos sólidos e, no que se refere a condomínio, diz que consideram-se grandes geradores de resíduos sólidos os condomínios de edifícios não residenciais ou de uso misto cuja soma dos resíduos sólidos, caracterizados como resíduos da classe 2 pela NBR 10.004, da ABNT, gerados pelas unidades autônomas que os compõem, totalize o volume médio diário igual ou superior a 1.000 litros.

Se estiverem enquadrados como grandes geradores, os condomínios devem apresentar:

1) Requerimento anual do condomínio, conforme anexo II;

2) Declaração de que o condomínio integra programa social de triagem de material reciclável e coleta seletiva de resíduos sólidos promovido por órgão público ou cooperativa de inclusão social e de coleta de recicláveis, devidamente habilitado na AMLURB, com volume de material reciclado a ele destinado seja igual ou superior a 10% do total de resíduos sólidos gerados pelo condomínio;

3) declaração do responsável pelo programa social de triagem de material reciclável e coleta seletiva de resíduos sólidos, informando qual o volume médio diário de material reciclável fornecido pelo condomínio;

4) Cópia da notificação-recibo do IPTU de uma das unidades autônomas com uso não residencial;

5) Cópia do comprovante de inscrição no CNPJ.

0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMINIO E A APÓLICE DE SEGUROS

O condomínio, regra geral, não responde por danos ou furtos nas suas dependências, salvo se houver disposição na convenção condominial, constando a sua responsabilidade, o que é raríssimo, ou se houver a contratação de serviços de segurança e ou seguro que acoberte essas situações. Os condôminos não são depositários dos bens dos moradores e visitantes do condomínio.

De acordo com a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça,

“O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estive expressamente previsto na respectiva convenção”. (EREsp 268669/SP, relator ministros Ari Pargendler, DJ de 26.4.2006)

Mas se o porteiro deixar algum estranho entrar no edifício sem exigir documento de identidade e essa pessoa praticar algum furto ou roubo, naturalmente o condomínio será responsabilizado eis que o funcionário agiu com imprudência e negligência, razão pela qual devem ser devidamente instruídos e treinados quanto aos procedimentos a serem obedecidos.

Assim, se o dano foi ocasionado por culpa ou dolo dos funcionários do condomínio, haverá a obrigação de indenizar.

O condomínio também (não havendo disposição expressa na convenção) não responde por danos ocorridos nas áreas comuns nem nas garagens aos veículos, nem a furtos.

É comum, nas garagens dos condomínios, o morador notar que seu veículo foi arranhado. O questionamento, então é saber omo deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pela despesa com o dano.

A resposta é que o condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário:

“Salvo cumpra devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum”(1ª. Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fato importante, que embasa a decisão acima, é o de que, a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos então entre si, no mesmo pé de igualdade.

Mas atenção: Se o condomínio contratou seguro com cobertura garagista, entende-se que assumiu a responsabilidade pela vigilância e guarda dos veículos. Mesmo que inexista na convenção ou no regulamento interno previsão sobre indenização.

Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (Ap. Cível n. 0302696-51.2015.8.24.0038 de Joinville, em 13.02.2019, relator Desembargador Luiz Cézar Medeiros), cujo relatório cita outras decisões, dentre as quais:

“RESPONSABILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO SEGURADO. PREVISÃO NO REGIMENTO INTERNO QUE AFASTA OBRIGAÇÃO DE GUARDA OU VIGILÂNCIA DOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NAS GARAGENS DO CONDOMÍNIO. CONTUDO, EXISTENTE POSTERIOR CONTRATAÇÃO DE SEGURO PREVENDO COBERTURA DE “RESPONSABILIDADE CIVIL GARAGISTA”. ATO QUE CONFIGURA INEQUÍVOCA ASSUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO PELA VIGILÂNCIA E GUARDA OS VEÍCULOS”. AC. N. 0004482-13.2011.8.24.0082, Des. Cláudia Lambert de Faria.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. FURTO DE MOTOCICLETA EM GARAGEM DE CONDOMÍNIO. VIGILÂNCIA NO LOCAL EM TEMPO INTEGRAL. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL COM PREVISÃO DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO. VALOR DO PRÊMIO INCLUÍDO EXPRESSAMENTE NA TAXA DE CONDOMÍNIO E RATEADO ENTRE CONDÔMINOS. CONTRATAÇÃO DE COBERTURAS PARA GUARDA DE VEÍCULOS (COMPREENSIVA). PREVISÃO DE COBERTURA PREVISTA NAS CONDIÇÕES GERAIS DO SEGURO PARA AS HIPÓTESES DE ROUBO E FURTO QUALIFICADO DE VEÍCULOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”. (AC. N. 2012.028728-3, Des. Saul Steil).

*******************

USO DE ÁREAS COMUNS POR INADIMPLENTES

A 4a. Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que os condôminos inadimplentes não podem ser proibidos de usar as áreas comuns dos condomínios, porque fere a  dignidade humana. Ao condomínio, cabe cobrar judicialmente a dívida e não recorrer a esse tipo de proibição, como também não pode cortar o fornecimento de água ou energia elétrica.

*************************************************************************************

 

REGISTRO DA CONVENÇÃO

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Extraordinário  1731128, em que figurou como relatora a Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a dívida condominial somente passa a ter o caráter  “propter rem” (isto é quando recai sobre a coisa – no caso a unidade condominial – e não sobre seu proprietário), após o registro da convenção do condomínio. Antes a dívida é de natureza pessoal.  Essa decisão tem reflexo direto no novo proprietário, que não responde por todas as taxas condominiais em atraso, mas somente por aquelas vencidas a partir da data em que a convenção foi registrada.

*****************************

UNIDADES COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Sempre propusemos ação de cobrança de despesas condominiais, no caso de unidades com alienação fiduciária, contra o devedor que está na posse direta do imóvel e contra o credor fiduciário. Entretanto, a Terceira Turma do Tribunal de Justiça de São Paulo, no Recurso Extraordinário 1696038, proferiu entendimento diverso, que deve ser seguido.

 

Assim, estas ações segundo o TJSP devem ser propostas somente contra o devedor fiduciante que está na posse direta do imóvel. Segundo o relator, ministro Villas Boas Cueva, “não é cabível atribuir a responsabilidade do credo fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”.

 

********************************