REGISTRO DA CONVENÇÃO
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Extraordinário 1731128, em que figurou como relatora a Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a dívida condominial somente passa a ter o caráter “propter rem” (isto é quando recai sobre a coisa – no caso a unidade condominial – e não sobre seu proprietário), após o registro da convenção do condomínio. Antes a dívida é de natureza pessoal. Essa decisão tem reflexo direto no novo proprietário, que não responde por todas as taxas condominiais em atraso, mas somente por aquelas vencidas a partir da data em que a convenção foi registrada.
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UNIDADES COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Sempre propusemos ação de cobrança de despesas condominiais, no caso de unidades com alienação fiduciária, contra o devedor que está na posse direta do imóvel e contra o credor fiduciário. Entretanto, a Terceira Turma do Tribunal de Justiça de São Paulo, no Recurso Extraordinário 1696038, proferiu entendimento diverso, que deve ser seguido.
Assim, estas ações segundo o TJSP devem ser propostas somente contra o devedor fiduciante que está na posse direta do imóvel. Segundo o relator, ministro Villas Boas Cueva, “não é cabível atribuir a responsabilidade do credo fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”.
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ANULAÇÃO DE DECISÃO DE ASSEMBLEIA GERAL
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ANULAÇÃO. DESCONSTITUIÇÃO. MANOBRA DOLOSA DO SÍNDICO. AUMENTO DA PRÓPRIA REMUNERAÇÃO. PRO LABORE. AJUDA DE CUSTO. VIOLAÇÃO DE NORMA CONVENCIONAL. PRAZO QUADRIENAL. ART. 178, § 9º, V, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Ação ordinária ajuizada em 27/7/2011 visando a nulidade de deliberação de assembleia geral extraordinária realizada em 19/9/1991 que aprovou gratificação em favor do síndico, denominada ajuda de custo, no valor de 2 (dois) salários mínimos. 3. O acórdão recorrido assenta que o pedido de declaração de nulidade de assembleia condominial não está subordinado a prazo prescricional ou decadencial, mas, em nome da segurança jurídica, reconhece a incidência do prazo de 10 (dez) anos, nos termos do art. 202 do Código Civil de 2002. 4. Sob a égide do Código Civil de 1916, é de 4 (quatro) anos o prazo para postular a anulação de decisão de assembleia condominial tomada com vício de consentimento (dolo). 5. Recurso especial não provido.
Acórdão
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze (Presidente), Moura Ribeiro e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator. Impedida a Sra. Ministra Nancy Andrighi.
Informações Adicionais
"[...] o requerimento autoral deve ser compreendido a partir do
exame lógico-sistemático da petição inicial, em conformidade com a
causa de pedir e com os pedidos. Desse modo, é irrelevante o nome
jurídico dado à ação, cabendo ao órgão julgador definir os limites
da demanda".
"[...] os casos de nulidade absoluta decorrem de expressa
ofensa a preceitos de ordem pública, motivo pelo qual podem ser
alegados por qualquer interessado ou pelo Ministério Público, assim
como ser pronunciados de ofício pelo juiz, consoante estabelecem os
arts. 145 e 146 do Código Civil de 1916".
"[...] no julgamento do Recurso Especial nº 196.312-RJ ficou
assentado ser 'anulável o ato de alteração de convenção do
condomínio aprovado sem requisito exigido na convenção', sendo
'prescritível a pretensão anulatória' [...]".
"[...] o condomínio é instituído por ato entre vivos ou por
testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, em
conformidade com o art. 4º da Lei nº 4.591/1964. Surge da
coexistência de interesses privados, cuja convivência harmônica
dependerá da elaboração de disciplina interna das relações entre os
condôminos e os administradores, bem como do rateio de despesas, da
regulação do uso de áreas comuns e da responsabilidade
disciplinares.
Com esse enfoque, as normas da convenção condominial, do
regimento interno e as deliberações tomadas em assembleia geral têm
natureza obrigacional, visto que são criadas dentro da esfera de
autonomia privada. No entanto, embora a jurisprudência reconheça a
natureza estatutária da convenção [...], isso não retira a origem
contratual ou negocial das obrigações assumidas pelos condôminos".
A NOVA LEI TRABALHISTA E OS CONDOMÍNIOS
A Lei 13.467/17, que entrou em vigor no dia 11 de novembro de 2017, fez algumas modificações importantes na CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), com reflexos substanciais na esfera condominial.
No artigo 58, § 2º, esclarece que “o tempo despendido pelo empregado desde a sua residência até a efetiva ocupação do posto de trabalho e para o seu retorno, caminhando ou por qualquer meio de transporte, inclusive o fornecido pelo empregador, não será computado na jornada de trabalho, por não ser tempo à disposição do empregador”.
FÉRIAS
As férias eram divididas em no máximo dois períodos, sendo que o funcionário podia vender 1/3 delas. Agora, é possível fracionar as férias em até três períodos do ano, desde que um deles seja maior que 14 dias e os outros dois tenham, no mínimo, cinco dias. Isso passou a valer também para menores de 18 anos e maiores de 50, que antes não podiam dividir as férias nem vender parte delas.
RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO
Ao término da relação de emprego, a homologação tinha que ser feita no sindicato. Essa obrigatoriedade não mais existe, o que simplifica e agiliza o processo de rescisão.
Outro problema enfrentado pelos condomínios era quando o empregado não tinha mais interesse em continuar trabalhando e pedia para ser despedido, a fim de poder levantar o FGTS e receber o auxílio desemprego. O condomínio em geral não despedia, porque teria que pagar o aviso prévio, 50% do saldo existente do FGTS, além das outras verbas rescisórias. E não podia fazer acordo, porque era ilegal. Assim, mantinha uma pessoa trabalhando de má vontade, faltando, chegando atrasado, criando uma série de problemas.
Com a nova lei, é possível acordo, no qual o condomínio paga metade do aviso prévio e da multa de 40% sobre o FGTS. O empregado poderá movimentar até 80% do saldo do Fundo de Garantia, mas não terá direito ao seguro desemprego. Isso diminui consideravelmente o custo do condomínio:
“Art. 484-A. O contrato de trabalho poderá ser extinto por acordo entre empregado e empregador, caso em que serão devidas as seguintes verbas trabalhistas:
I – por metade:
- a) o aviso prévio, se indenizado; e
- b) a indenização sobre o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, prevista no § 1o do art. 18 da Lei no036, de 11 de maio de 1990;
II – na integralidade, as demais verbas trabalhistas.
- 1o A extinção do contrato prevista no caput deste artigo permite a movimentação da conta vinculada do trabalhador no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço na forma do inciso I-A do art. 20 da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990, limitada até 80% (oitenta por cento) do valor dos depósitos.
- 2o A extinção do contrato por acordo prevista no caput deste artigo não autoriza o ingresso no Programa de Seguro-Desemprego.”
JORNADA
Em relação à jornada 12×36, o funcionário pode trabalhar até 12 horas seguidas em um único dia, seguida de descanso de 36 horas, desde que haja acordo entre ele e o condomínio. Deixou de ser necessária a aprovação do sindicato:
“Art. 59-A. Em exceção ao disposto no art. 59 desta Consolidação, é facultado às partes, mediante acordo individual escrito, convenção coletiva ou acordo coletivo de trabalho, estabelecer horário de trabalho de doze horas seguidas por trinta e seis horas ininterruptas de descanso, observados ou indenizados os intervalos para repouso e alimentação.
TERCEIRIZAÇÃO
Quanto à terceirização, a transferência feita pelo condomínio, pode ser para execução de quaisquer das atividades, inclusive sua atividade principal.
Não poderá figurar como contratada a pessoa jurídica cujos titulares ou sócios tenham, nos últimos dezoito meses, prestado serviços ao condomínio, na qualidade de empregado ou trabalhador sem vínculo empregatício, exceto se os referidos titulares ou sócios forem aposentados. E o empregado que for demitido não poderá prestar serviços para o condomínio, como empregado da empresa prestadora de serviços antes do decurso de prazo de dezoito meses, contados a partir da sua demissão.
DANO PROCESSUAL
A nova lei também introduziu responsabilidades aos empregados, o que é muito importante. Passa a evitar que, nas reclamações trabalhistas, peçam um sem número de indenizações, porque passaram a ter que responder por perdas e danos, como litigantes de má-fé.
No capítulo “Da Responsabilidade por Dano Processual”, a lei 13.467/17 enumera:
‘Art. 793-B. Considera-se litigante de má-fé aquele que:
I – deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;
II – alterar a verdade dos fatos;
III – usar do processo para conseguir objetivo ilegal;
IV – opuser resistência injustificada ao andamento do processo;
V – proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;
VI – provocar incidente manifestamente infundado;
VII – interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.’
‘Art. 793-C. De ofício ou a requerimento, o juízo condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a 1% (um por cento) e inferior a 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.
‘Art. 793-D. Aplica-se a multa prevista no art. 793-C desta Consolidação à testemunha que intencionalmente alterar a verdade dos fatos ou omitir fatos essenciais ao julgamento da causa.
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LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE APLICATIVOS
Trata-se de modalidade nova de locação e, portanto, há pouquíssimas decisões a respeito e muita controvérsia, como é natural quando há novidades não previstas na legislação nem nas convenções condominiais.
O mesmo sucedeu com aplicativos substituindo os tradicionais táxis, ocasionando protestos e até violência.
E o Poder Público, ávido de dinheiro, estuda formas de arrecadar impostos com essa prática.
Mas, tudo o que traz economia e comodidade tende a prevalecer. E entendo que é o caso da locação por curta temporada através de aplicativos.
A 36ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao Agravo n. 2133212-93.2017.8.26.0000, relator dr. Pedro Baccarat, entendendo que se trata de utilização como hospedagem por meio da plataforma eletrônica “Airbnb”, incompatível com o caráter residencial do condomínio.
A 3ª. Câmara do Tribunal de Justiça de São, com entendimento contrário, cujo relatório concordo inteiramente, deu provimento ao recurso de uma condômina, em outubro de 2017, no qual figurou como relator o dr. Hugo Crepaldi (ap. 1009601-48.2016.8.26.0100). A ementa é a seguinte:
“APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.
O Condomínio, através de uma ação de obrigação de não fazer, propôs ação contra a condômina, para que ela fosse impedida de alugar sua unidade através de aplicativos, por curta duração.
O juiz de Primeira Instância julgou procedente a ação e o TJSP deu provimento ao recurso, iniciando por concluir que “a controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. ”
E como a questão é nova, praticamente não foi ainda tratada em nenhuma convenção. Os condôminos que são contrários a esse tipo de locação, terão que convocar uma assembleia geral, com item específico para alteração da convenção e o quórum de 2/3 o que não é nada fácil. Se conseguirem, em tese, sendo a convenção lei interna do condomínio, obrigaria todos os condôminos. Mas entendo que se trata de restrição ao direito de propriedade.
Convém citar o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV, que dentre os deveres do condômino, determina que não se deve utilizar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. ” Se as pessoas, independentemente do período de ocupação, desobedecerem essa regra, o condomínio tem meios hábeis como a aplicação de multas, por exemplo, cujo propriedade responderá. O condômino, por sua vez, deverá limitar o número de pessoas e informar a portaria ou o zelador, fornecendo os nomes de quem irá ocupar o apartamento e os respectivos documentos de identificação, a fim de que não haja o menor perigo quanto à segurança.
Os que são contrários a essa forma de locação, entendem que não se trata de locação, mas de hospedagem e as convenções proíbem o uso não residencial de apartamentos em prédios residenciais.
O Tribunal enfrentou esse argumento, esclarecendo que:
“O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário”.
“Em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. A alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel. ”
Há ainda, aspecto não abordado nesse acórdão, a definição de locação por curta duração. Ninguém pode afirmar que 30 dias de locação não configura curta locação, mas 29 dias, sim. A partir de quantos dias deixa o aluguel de ser considerado de curta locação?
Os críticos a essa forma de locação também argumentam que não se trata de locação, mas sim de hospedagem, o que é proibido nos condomínios residenciais.
O relatório do acórdão em questão cita o eminente Sylvio Capanema, em cuja obra “A Lei do Inquilinato comentada por artigo”, 8ª. Edição, página 17, para quem a hospedagem requer dois contratos típicos, ou seja, a locação de um bem e a prestação regular de serviços (lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados etc.), prestados em hotéis e pousadas.
Ainda, é o caso de se levantar a questão da inadimplência. Se o condômino aluga seu apartamento para manter o pagamento das taxas condominiais em dia, melhor ainda para o condomínio.
A esclarecer, também, que os aplicativos de locação por curta duração fazem o recebimento antecipado do aluguel e tem informação cadastral do inquilino, além de seguro contra danos. O proprietário pode entrar no site e saber antecipadamente quem são as pessoas e até mesmo referência de locais que ocuparam anteriormente.
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O RECONHECIMENTO DE FIRMA
Símbolo da burocracia, o reconhecimento de firma torna-se cada vez menos necessário. Atestar a procedência de assinaturas passou a ser tarefa do serviço público, e não mais do cidadão, no Poder Executivo. Medidas similares são tomadas pelo Judiciário, a fim de reduzir custos e tempo gasto com idas a cartórios.
Cópia autenticada ou reconhecimento de firma só podem ser cobrados se houver previsão legal ou dúvida fundada, desde o Decreto 9094/2017, editado em julho e válido para o Executivo federal. A norma também acaba com a obrigação de entrega de documentos do cidadão já disponíveis em sistemas públicos. Agora, cabe aos órgãos checar os dados.
Não é mais necessário apresentar o original, caso seja entregue cópia autenticada. E a autenticação pode ser feita pelo servidor que recebe o documento, após conferência com o original. Em caso de falsificação, o órgão informará à autoridade competente, para adoção de medidas administrativas, civis e penais.
O reconhecimento de firma indica que um documento foi assinado por determinada pessoa. Não trata, contudo, do teor do registro. Para a declaração, o interessado deve depositar assinatura em cartório de notas, onde tabelião presta o serviço. Autógrafo em uma ficha, usada para abrir firma no cartório, registra a grafia para checagem.
Feito com base no registro, o reconhecimento ocorre por autenticidade ou por semelhança. No primeiro, o autor firma termo em frente ao tabelião, no cartório, para comprovar a grafia. No segundo, que não exige presença do interessado, compara-se a assinatura do documento ao autógrafo deixado na unidade.
O CNJ busca reduzir a exigência do procedimento, inexistente em outros países. Por meio da Resolução n. 228/2016, o conselho regulou a aplicação da Apostila da Haia no Poder Judiciário, de adesão internacional. A norma dispensa reconhecimento de firma para apostilar cópia de documento já autenticado por autoridade apostilante.
Na Resolução n. 131/2011, o CNJ também definiu que o reconhecimento de firma nas autorizações de pais ou responsáveis para que crianças brasileiras viajem ao exterior não depende de tabelião e pode se dar com reconhecimento de firma já registrada em cartório. À falta da declaração dos pais, é válida autorização assinada por autoridade consular.
Em 2015, recomendação da Corregedoria Nacional de Justiça também dispensou o reconhecimento de firma para que crianças e adolescentes estrangeiros circulassem no território brasileiro durante os Jogos Olímpicos Rio 2016.
Tribunais vedam a cobrança do reconhecimento de firma para obter declaração de pobreza. Todo o Judiciário dispensa o procedimento em procurações outorgadas a advogados desde 1994. A Justiça Eleitoral, por exemplo, evita a ida ao cartório em autorização escrita para receber certidões de quitação eleitoral em nome de terceiros.
A Receita Federal abandonou o reconhecimento desde 2013. Contratos para compra de imóveis baseados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que rege a maioria dos financiamentos do país, tampouco exigem a declaração. Certificados digitais também eliminam a demanda pelo serviço.
CORTE DE ÁGUA PELO CONDOMÍNIO, POR FALTA DE PAGAMENTO, GERA INDENIZAÇÃO
Um vendedor ambulante, morador da Capital paulista, teve o fornecimento de água cortado pela administração do condomínio onde mora com a mulher e as duas filhas, uma delas então com 3 anos de idade. O motivo do corte do serviço foi a inadimplência da cota condominial. Passando por dificuldades financeiras, ele tentou negociar com a administradora para pagar em separado apenas a tarifa de abastecimento de água para, assim, restabelecer o fornecimento, mas a resposta foi negativa, de modo que o morador se viu obrigado a procurar a Defensoria Pública de
SP e ajuizar uma ação.
Na ação, a Defensora Pública Tatiana de Souza Kotake apontou a violação do princípio constitucional da dignidade humana para contestar a ação do condomínio, bem como ao princípio da permanência de serviços públicos essenciais garantido pelo artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor. “Não pode a Ré, que sequer é concessionária de serviços públicos de fornecimento de água, proceder a cortes, a fim de coagir os consumidores ao pagamento, já que se trata o seu fornecimento de um dos direitos integrantes da cidadania”, argumentou Tatiana.
A Defensora requereu à Justiça o restabelecimento imediato do fornecimento e o pagamento de indenização no valor de R$ 10 mil a título de reparação por danos morais. “É inegável que o autor e sua família sofreu e sofrem enormes abalos morais em decorrência dos atos praticados pelo réu. Ressalte-se que a inadimplência decorre da própria atitude do réu que não aceita receber somente o valor referente ao serviço de água, mas, extrapolando os limites do bom senso, utiliza-se do corte de um serviço essencial para coagir o autor ao pagamento do débito condominial”, ressaltou a Defensora.
O juízo deu provimento parcial ao pedido, concedendo decisão liminar que determina o restabelecimento do serviço, negando, contudo, a indenização por danos morais. Deste modo, a Defensoria recorreu ao Tribunal de Justiça (TJSP), que acatou o pedido, determinando o pagamento de indenização. O recurso de apelação foi feito pela Defensora Pública Carolina
Pannain. A ré tentou reverter a decisão no Superior Tribunal de Justiça (STJ), porém a Segunda Turma da Corte entendeu, por unanimidade, pela pertinência da condenação da ré ao pagamento de indenização.
