Condomínio e locações – Conheça seus problemas

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMINIO E A APÓLICE DE SEGUROS

O condomínio, regra geral, não responde por danos ou furtos nas suas dependências, salvo se houver disposição na convenção condominial, constando a sua responsabilidade, o que é raríssimo, ou se houver a contratação de serviços de segurança e ou seguro que acoberte essas situações. Os condôminos não são depositários dos bens dos moradores e visitantes do condomínio.

De acordo com a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça,

“O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estive expressamente previsto na respectiva convenção”. (EREsp 268669/SP, relator ministros Ari Pargendler, DJ de 26.4.2006)

Mas se o porteiro deixar algum estranho entrar no edifício sem exigir documento de identidade e essa pessoa praticar algum furto ou roubo, naturalmente o condomínio será responsabilizado eis que o funcionário agiu com imprudência e negligência, razão pela qual devem ser devidamente instruídos e treinados quanto aos procedimentos a serem obedecidos.

Assim, se o dano foi ocasionado por culpa ou dolo dos funcionários do condomínio, haverá a obrigação de indenizar.

O condomínio também (não havendo disposição expressa na convenção) não responde por danos ocorridos nas áreas comuns nem nas garagens aos veículos, nem a furtos.

É comum, nas garagens dos condomínios, o morador notar que seu veículo foi arranhado. O questionamento, então é saber omo deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pela despesa com o dano.

A resposta é que o condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário:

“Salvo cumpra devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum”(1ª. Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fato importante, que embasa a decisão acima, é o de que, a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos então entre si, no mesmo pé de igualdade.

Mas atenção: Se o condomínio contratou seguro com cobertura garagista, entende-se que assumiu a responsabilidade pela vigilância e guarda dos veículos. Mesmo que inexista na convenção ou no regulamento interno previsão sobre indenização.

Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (Ap. Cível n. 0302696-51.2015.8.24.0038 de Joinville, em 13.02.2019, relator Desembargador Luiz Cézar Medeiros), cujo relatório cita outras decisões, dentre as quais:

“RESPONSABILIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO SEGURADO. PREVISÃO NO REGIMENTO INTERNO QUE AFASTA OBRIGAÇÃO DE GUARDA OU VIGILÂNCIA DOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NAS GARAGENS DO CONDOMÍNIO. CONTUDO, EXISTENTE POSTERIOR CONTRATAÇÃO DE SEGURO PREVENDO COBERTURA DE “RESPONSABILIDADE CIVIL GARAGISTA”. ATO QUE CONFIGURA INEQUÍVOCA ASSUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO PELA VIGILÂNCIA E GUARDA OS VEÍCULOS”. AC. N. 0004482-13.2011.8.24.0082, Des. Cláudia Lambert de Faria.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. FURTO DE MOTOCICLETA EM GARAGEM DE CONDOMÍNIO. VIGILÂNCIA NO LOCAL EM TEMPO INTEGRAL. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL COM PREVISÃO DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO. VALOR DO PRÊMIO INCLUÍDO EXPRESSAMENTE NA TAXA DE CONDOMÍNIO E RATEADO ENTRE CONDÔMINOS. CONTRATAÇÃO DE COBERTURAS PARA GUARDA DE VEÍCULOS (COMPREENSIVA). PREVISÃO DE COBERTURA PREVISTA NAS CONDIÇÕES GERAIS DO SEGURO PARA AS HIPÓTESES DE ROUBO E FURTO QUALIFICADO DE VEÍCULOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”. (AC. N. 2012.028728-3, Des. Saul Steil).

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USO DE ÁREAS COMUNS POR INADIMPLENTES

A 4a. Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que os condôminos inadimplentes não podem ser proibidos de usar as áreas comuns dos condomínios, porque fere a  dignidade humana. Ao condomínio, cabe cobrar judicialmente a dívida e não recorrer a esse tipo de proibição, como também não pode cortar o fornecimento de água ou energia elétrica.

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REGISTRO DA CONVENÇÃO

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Extraordinário  1731128, em que figurou como relatora a Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a dívida condominial somente passa a ter o caráter  “propter rem” (isto é quando recai sobre a coisa – no caso a unidade condominial – e não sobre seu proprietário), após o registro da convenção do condomínio. Antes a dívida é de natureza pessoal.  Essa decisão tem reflexo direto no novo proprietário, que não responde por todas as taxas condominiais em atraso, mas somente por aquelas vencidas a partir da data em que a convenção foi registrada.

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UNIDADES COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Sempre propusemos ação de cobrança de despesas condominiais, no caso de unidades com alienação fiduciária, contra o devedor que está na posse direta do imóvel e contra o credor fiduciário. Entretanto, a Terceira Turma do Tribunal de Justiça de São Paulo, no Recurso Extraordinário 1696038, proferiu entendimento diverso, que deve ser seguido.

 

Assim, estas ações segundo o TJSP devem ser propostas somente contra o devedor fiduciante que está na posse direta do imóvel. Segundo o relator, ministro Villas Boas Cueva, “não é cabível atribuir a responsabilidade do credo fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”.

 

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ANULAÇÃO DE DECISÃO DE ASSEMBLEIA GERAL

RECURSO   ESPECIAL.  DIREITO  CIVIL.  CONDOMÍNIO.  ASSEMBLEIA  GERAL
EXTRAORDINÁRIA.   ANULAÇÃO.   DESCONSTITUIÇÃO.   MANOBRA  DOLOSA  DO
SÍNDICO. AUMENTO DA PRÓPRIA REMUNERAÇÃO. PRO LABORE. AJUDA DE CUSTO.
VIOLAÇÃO DE NORMA CONVENCIONAL. PRAZO QUADRIENAL. ART. 178, § 9º, V,
DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.
1.  Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência
do  Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs
2 e 3/STJ).
2.  Ação  ordinária  ajuizada  em  27/7/2011  visando  a nulidade de
deliberação   de   assembleia   geral  extraordinária  realizada  em
19/9/1991  que  aprovou gratificação em favor do síndico, denominada
ajuda de custo, no valor de 2 (dois) salários mínimos.
3.  O  acórdão  recorrido  assenta  que  o  pedido  de declaração de
nulidade  de  assembleia  condominial  não  está subordinado a prazo
prescricional  ou  decadencial,  mas, em nome da segurança jurídica,
reconhece a incidência do prazo de 10 (dez) anos, nos termos do art.
202 do Código Civil de 2002.
4. Sob a égide do Código Civil de 1916, é de 4 (quatro) anos o prazo
para postular a anulação de decisão de assembleia condominial tomada
com vício de consentimento (dolo).
5. Recurso especial não provido.

Acórdão

Vistos  e  relatados  estes  autos,  em  que  são  partes  as  acima
indicadas,   decide   a   Terceira  Turma,  por  unanimidade,  negar
provimento  ao  recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator.  Os  Srs.  Ministros  Marco  Aurélio Bellizze (Presidente),
Moura  Ribeiro  e  Paulo  de  Tarso  Sanseverino  votaram  com o Sr.
Ministro Relator.
Impedida a Sra. Ministra Nancy Andrighi.

Informações Adicionais

     "[...] o requerimento autoral deve ser compreendido a partir do
exame  lógico-sistemático  da petição inicial, em conformidade com a
causa  de  pedir  e com os pedidos. Desse modo, é irrelevante o nome
jurídico  dado  à ação, cabendo ao órgão julgador definir os limites
da demanda".
     "[...]  os  casos  de  nulidade  absoluta  decorrem de expressa
ofensa  a  preceitos  de  ordem  pública, motivo pelo qual podem ser
alegados  por qualquer interessado ou pelo Ministério Público, assim
como  ser pronunciados de ofício pelo juiz, consoante estabelecem os
arts. 145 e 146 do Código Civil de 1916".
     "[...]  no  julgamento  do Recurso Especial nº 196.312-RJ ficou
assentado   ser  'anulável  o  ato  de  alteração  de  convenção  do
condomínio  aprovado  sem  requisito  exigido  na  convenção', sendo
'prescritível a pretensão anulatória' [...]".
     "[...]  o  condomínio  é  instituído por ato entre vivos ou por
testamento  registrado  no  Cartório  de  Registro  de  Imóveis,  em
conformidade   com  o  art.  4º  da  Lei  nº  4.591/1964.  Surge  da
coexistência  de  interesses  privados,  cuja  convivência harmônica
dependerá  da elaboração de disciplina interna das relações entre os
condôminos  e os administradores, bem como do rateio de despesas, da
regulação   do   uso   de   áreas   comuns   e  da  responsabilidade
disciplinares.
     Com  esse  enfoque,  as  normas  da  convenção  condominial, do
regimento  interno e as deliberações tomadas em assembleia geral têm
natureza  obrigacional,  visto  que  são criadas dentro da esfera de
autonomia  privada.  No entanto, embora a jurisprudência reconheça a
natureza  estatutária  da  convenção [...], isso não retira a origem
contratual ou negocial das obrigações assumidas pelos condôminos".

A NOVA LEI TRABALHISTA E OS CONDOMÍNIOS

A Lei 13.467/17, que entrou em vigor no dia 11 de novembro de 2017, fez algumas modificações importantes na CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), com reflexos substanciais na esfera condominial.

 

No artigo 58, § 2º, esclarece que “o tempo despendido pelo empregado desde a sua residência até a efetiva ocupação do posto de trabalho e para o seu retorno, caminhando ou por qualquer meio de transporte, inclusive o fornecido pelo empregador, não será computado na jornada de trabalho, por não ser tempo à disposição do empregador”.  

FÉRIAS

 

As férias eram divididas em no máximo dois períodos, sendo que o funcionário podia vender 1/3 delas. Agora, é possível fracionar as férias em até três períodos do ano, desde que um deles seja maior que 14 dias e os outros dois tenham, no mínimo, cinco dias. Isso passou a valer também para menores de 18 anos e maiores de 50, que antes não podiam dividir as férias nem vender parte delas.

 

RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO

 

Ao término da relação de emprego, a homologação tinha que ser feita no sindicato. Essa obrigatoriedade não mais existe, o que simplifica e agiliza o processo de rescisão.

 

Outro problema enfrentado pelos condomínios era quando o empregado não tinha mais interesse em continuar trabalhando e pedia para ser despedido, a fim de poder levantar o FGTS e receber o auxílio desemprego. O condomínio em geral não despedia, porque teria que pagar o aviso prévio, 50% do saldo existente do FGTS, além das outras verbas rescisórias. E não podia fazer acordo, porque era ilegal. Assim, mantinha uma pessoa trabalhando de má vontade, faltando, chegando atrasado, criando uma série de problemas.

 

Com a nova lei, é possível acordo, no qual o condomínio paga metade do aviso prévio e da multa de 40% sobre o FGTS. O empregado poderá movimentar até 80% do saldo do Fundo de Garantia, mas não terá direito ao seguro desemprego. Isso diminui consideravelmente o custo do condomínio:

“Art. 484-A.  O contrato de trabalho poderá ser extinto por acordo entre empregado e empregador, caso em que serão devidas as seguintes verbas trabalhistas:

I – por metade:

  1. a) o aviso prévio, se indenizado; e
  2. b) a indenização sobre o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, prevista no § 1o do art. 18 da Lei no036, de 11 de maio de 1990;

II – na integralidade, as demais verbas trabalhistas.

  • 1o  A extinção do contrato prevista no caput deste artigo permite a movimentação da conta vinculada do trabalhador no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço na forma do inciso I-A do art. 20 da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990, limitada até 80% (oitenta por cento) do valor dos depósitos.
  • 2o  A extinção do contrato por acordo prevista no caput deste artigo não autoriza o ingresso no Programa de Seguro-Desemprego.”

 

JORNADA

 

Em relação à jornada 12×36, o funcionário pode trabalhar até 12 horas seguidas em um único dia, seguida de descanso de 36 horas, desde que haja acordo entre ele e o condomínio. Deixou de ser necessária a aprovação do sindicato:

 

 Art. 59-A.  Em exceção ao disposto no art. 59 desta Consolidação, é facultado às partes, mediante acordo individual escrito, convenção coletiva ou acordo coletivo de trabalho, estabelecer horário de trabalho de doze horas seguidas por trinta e seis horas ininterruptas de descanso, observados ou indenizados os intervalos para repouso e alimentação.

 

 

TERCEIRIZAÇÃO

Quanto à terceirização, a transferência feita pelo condomínio, pode ser para execução de quaisquer das atividades, inclusive sua atividade principal.

Não poderá figurar como contratada a pessoa jurídica cujos titulares ou sócios tenham, nos últimos dezoito meses, prestado serviços ao condomínio, na qualidade de empregado ou trabalhador sem vínculo empregatício, exceto se os referidos titulares ou sócios forem aposentados. E o empregado que for demitido não poderá prestar serviços para o condomínio, como empregado da empresa prestadora de serviços antes do decurso de prazo de dezoito meses, contados a partir da sua demissão.

 

DANO PROCESSUAL

 

 

A nova lei também introduziu responsabilidades aos empregados, o que é muito importante. Passa a evitar que, nas reclamações trabalhistas, peçam um sem número de indenizações, porque passaram a ter que responder por perdas e danos, como litigantes de má-fé.

 

No capítulo “Da Responsabilidade por Dano Processual”, a lei 13.467/17 enumera:

‘Art. 793-B. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I – deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II – alterar a verdade dos fatos;

III – usar do processo para conseguir objetivo ilegal;

IV – opuser resistência injustificada ao andamento do processo;

V – proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;

VI – provocar incidente manifestamente infundado;

VII – interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.’

‘Art. 793-C.  De ofício ou a requerimento, o juízo condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a 1% (um por cento) e inferior a 10% (dez por cento) do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.

‘Art. 793-D.  Aplica-se a multa prevista no art. 793-C desta Consolidação à testemunha que intencionalmente alterar a verdade dos fatos ou omitir fatos essenciais ao julgamento da causa.

 

 

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LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE APLICATIVOS

Trata-se de modalidade nova de locação e, portanto, há pouquíssimas decisões a respeito e muita controvérsia, como é natural quando há novidades não previstas na legislação nem nas convenções condominiais.

 

O mesmo sucedeu com aplicativos substituindo os tradicionais táxis, ocasionando protestos e até violência.

 

E o Poder Público, ávido de dinheiro, estuda formas de arrecadar impostos com essa prática.

 

Mas, tudo o que traz economia e comodidade tende a prevalecer. E entendo que é o caso da locação por curta temporada através de aplicativos.

 

A 36ª. Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao Agravo n. 2133212-93.2017.8.26.0000, relator dr. Pedro Baccarat, entendendo que se trata de utilização como hospedagem por meio da plataforma eletrônica “Airbnb”, incompatível com o caráter residencial do condomínio.

 

A 3ª. Câmara do Tribunal de Justiça de São, com entendimento contrário, cujo relatório concordo inteiramente, deu provimento ao recurso de uma condômina, em outubro de 2017, no qual figurou como relator o dr. Hugo Crepaldi (ap. 1009601-48.2016.8.26.0100). A ementa é a seguinte:

 

“APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.  

 

O Condomínio, através de uma ação de obrigação de não fazer, propôs ação contra a condômina, para que ela fosse impedida de alugar sua unidade através de aplicativos, por curta duração.

 

O juiz de Primeira Instância julgou procedente a ação e o TJSP deu provimento ao recurso, iniciando por concluir que “a controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. ”

 

E como a questão é nova, praticamente não foi ainda tratada em nenhuma convenção. Os condôminos que são contrários a esse tipo de locação, terão que convocar uma assembleia geral, com item específico para alteração da convenção e o quórum de 2/3 o que não é nada fácil. Se conseguirem, em tese, sendo a convenção lei interna do condomínio, obrigaria todos os condôminos. Mas entendo que se trata de restrição ao direito de propriedade.

 

Convém citar o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV, que dentre os deveres do condômino, determina que não se deve utilizar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. ” Se as pessoas, independentemente do período de ocupação, desobedecerem essa regra, o condomínio tem meios hábeis como a aplicação de multas, por exemplo, cujo propriedade responderá. O condômino, por sua vez, deverá limitar o número de pessoas e informar a portaria ou o zelador, fornecendo os nomes de quem irá ocupar o apartamento e os respectivos documentos de identificação, a fim de que não haja o menor perigo quanto à segurança.    

 

Os que são contrários a essa forma de locação, entendem que não se trata de locação, mas de hospedagem e as convenções proíbem o uso não residencial de apartamentos em prédios residenciais.

 

O Tribunal enfrentou esse argumento, esclarecendo que:

 

“O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário”.

 

“Em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. A alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel. ”

 

 

Há ainda, aspecto não abordado nesse acórdão, a definição de locação por curta duração. Ninguém pode afirmar que 30 dias de locação não configura curta locação, mas 29 dias, sim. A partir de quantos dias deixa o aluguel de ser considerado de curta locação?

 

Os críticos a essa forma de locação também argumentam que não se trata de locação, mas sim de hospedagem, o que é proibido nos condomínios residenciais.

 

O relatório do acórdão em questão cita o eminente Sylvio Capanema, em cuja obra “A Lei do Inquilinato comentada por artigo”, 8ª. Edição, página 17, para quem a hospedagem requer dois contratos típicos, ou seja, a locação de um bem e a prestação regular de serviços (lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados etc.), prestados em hotéis e pousadas.

 

Ainda, é o caso de se levantar a questão da inadimplência. Se o condômino aluga seu apartamento para manter o pagamento das taxas condominiais em dia, melhor ainda para o condomínio.

 

A esclarecer, também, que os aplicativos de locação por curta duração fazem o recebimento antecipado do aluguel e tem informação cadastral do inquilino, além de seguro contra danos. O proprietário pode entrar no site e saber antecipadamente quem são as pessoas e até mesmo referência de locais que ocuparam anteriormente.

 

 

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