Condomínio e locações – Conheça seus problemas

O RECONHECIMENTO DE FIRMA

Símbolo da burocracia, o reconhecimento de firma torna-se cada vez menos necessário. Atestar a procedência de assinaturas passou a ser tarefa do serviço público, e não mais do cidadão, no Poder Executivo. Medidas similares são tomadas pelo Judiciário, a fim de reduzir custos e tempo gasto com idas a cartórios.

Cópia autenticada ou reconhecimento de firma só podem ser cobrados se houver previsão legal ou dúvida fundada, desde o Decreto 9094/2017, editado em julho e válido para o Executivo federal. A norma também acaba com a obrigação de entrega de documentos do cidadão já disponíveis em sistemas públicos. Agora, cabe aos órgãos checar os dados.

Não é mais necessário apresentar o original, caso seja entregue cópia autenticada. E a autenticação pode ser feita pelo servidor que recebe o documento, após conferência com o original. Em caso de falsificação, o órgão informará à autoridade competente, para adoção de medidas administrativas, civis e penais.

O reconhecimento de firma indica que um documento foi assinado por determinada pessoa. Não trata, contudo, do teor do registro. Para a declaração, o interessado deve depositar assinatura em cartório de notas, onde tabelião presta o serviço. Autógrafo em uma ficha, usada para abrir firma no cartório, registra a grafia para checagem.

Feito com base no registro, o reconhecimento ocorre por autenticidade ou por semelhança. No primeiro, o autor firma termo em frente ao tabelião, no cartório, para comprovar a grafia. No segundo, que não exige presença do interessado, compara-se a assinatura do documento ao autógrafo deixado na unidade.

O CNJ busca reduzir a exigência do procedimento, inexistente em outros países. Por meio da Resolução n. 228/2016, o conselho regulou a aplicação da Apostila da Haia no Poder Judiciário, de adesão internacional. A norma dispensa reconhecimento de firma para apostilar cópia de documento já autenticado por autoridade apostilante.

Na Resolução n. 131/2011, o CNJ também definiu que o reconhecimento de firma nas autorizações de pais ou responsáveis para que crianças brasileiras viajem ao exterior não depende de tabelião e pode se dar com reconhecimento de firma já registrada em cartório. À falta da declaração dos pais, é válida autorização assinada por autoridade consular.

Em 2015, recomendação da Corregedoria Nacional de Justiça também dispensou o reconhecimento de firma para que crianças e adolescentes estrangeiros circulassem no território brasileiro durante os Jogos Olímpicos Rio 2016.

Tribunais vedam a cobrança do reconhecimento de firma para obter declaração de pobreza. Todo o Judiciário dispensa o procedimento em procurações outorgadas a advogados desde 1994. A Justiça Eleitoral, por exemplo, evita a ida ao cartório em autorização escrita para receber certidões de quitação eleitoral em nome de terceiros.

A Receita Federal abandonou o reconhecimento desde 2013. Contratos para compra de imóveis baseados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que rege a maioria dos financiamentos do país, tampouco exigem a declaração. Certificados digitais também eliminam a demanda pelo serviço.

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CORTE DE ÁGUA PELO CONDOMÍNIO, POR FALTA DE PAGAMENTO, GERA INDENIZAÇÃO

Um vendedor ambulante, morador da Capital paulista, teve o fornecimento de água cortado pela administração do condomínio onde mora com a mulher e as duas filhas, uma delas então com 3 anos de idade. O motivo do corte do serviço foi a inadimplência da cota condominial. Passando por dificuldades financeiras, ele tentou negociar com a administradora para pagar em separado apenas a tarifa de abastecimento de água para, assim, restabelecer o fornecimento, mas a resposta foi negativa, de modo que o morador se viu obrigado a procurar a Defensoria Pública de

SP e ajuizar uma ação.

 

Na ação, a Defensora Pública Tatiana de Souza Kotake apontou a violação do princípio constitucional da dignidade humana para contestar a ação do condomínio, bem como ao princípio da permanência de serviços públicos essenciais garantido pelo artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor. “Não pode a Ré, que sequer é concessionária de serviços públicos de fornecimento de água, proceder a cortes, a fim de coagir os consumidores ao pagamento, já que se trata o seu fornecimento de um dos direitos integrantes da cidadania”, argumentou Tatiana.

 

A Defensora requereu à Justiça o restabelecimento imediato do fornecimento e o pagamento de indenização no valor de R$ 10 mil a título de reparação por danos morais. “É inegável que o autor e sua família sofreu e sofrem enormes abalos morais em decorrência dos atos praticados pelo réu. Ressalte-se que a inadimplência decorre da própria atitude do réu que não aceita receber somente o valor referente ao serviço de água, mas, extrapolando os limites do bom senso, utiliza-se do corte de um serviço essencial para coagir o autor ao pagamento do débito condominial”, ressaltou a Defensora.

 

O juízo deu provimento parcial ao pedido, concedendo decisão liminar que determina o restabelecimento do serviço, negando, contudo, a indenização por danos morais. Deste modo, a Defensoria recorreu ao Tribunal de Justiça (TJSP), que acatou o pedido, determinando o pagamento de indenização. O recurso de apelação foi feito pela Defensora Pública Carolina

Pannain. A ré tentou reverter a decisão no Superior Tribunal de Justiça (STJ), porém a Segunda Turma da Corte entendeu, por unanimidade, pela pertinência da condenação da ré ao pagamento de indenização.

Fonte: https://www.defensoria.sp.def.br/dpesp/Conteudos/Noticias/NoticiaMostra.aspx?idItem=77258&idPagina=1&flaDestaque=V

A CORRETAGEM NA DESISTÊNCIA MOTIVADA DE COMPRA

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação. O colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel.

Segundo o ministro relator no STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.

“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”, destacou o relator.

Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.

 

“A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou Salomão.

A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.

O ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.

“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”, afirmou o relator.

RECURSO ESPECIAL 1364574

 

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PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS

Apesar de estar previsto em lei, sempre fui contra o protesto de cotas condominiais, por achar melhor propor ação contra o devedor, do que protestar e depois, na hipótese de não pagamento, ajuizar a cobrança.

 

Perde-se tempo e corre-se o risco de, na hipótese da taxa estar paga, ainda sofrer uma ação de indenização por danos morais.

 

Foi o que ocorreu no caso em que o Superior Tribunal de Justiça deu provimento a recurso especial de condômino de um prédio de Guarujá para condenar o edifício a indenizá-lo em R$ 3 mil, em virtude de lhe impor dano moral por protestá-lo pela inadimplência de duas cotas condominiais.

Referente aos meses de fevereiro e março de 2014, o débito condominial foi de pouco menos de R$ 2 mil. O condômino ajuizou ação de anulação do título extrajudicial cumulada com danos morais.

O edifício realizou o protesto com o pretenso amparo da Lei Estadual 13.160/2008. Ela já havia sido declarada inconstitucional pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), à época do ajuizamento da ação, por ser da União a competência exclusiva para legislar sobre tal matéria.

O juiz da 1ª Vara Cível de Guarujá, julgou a ação parcialmente procedente apenas para cancelar o protesto do título. Para ele, não houve dano moral, embora tenha reconhecido que o edifício se excedeu.

“Tal excesso, todavia, não pode reverter em indenização em favor do autor, sob pena de tirar este proveito da sua própria inadimplência, passando da condição de devedor para credor do condomínio”, fundamentou o magistrado.

Houve apelação ao TJ-SP e, por unanimidade, a 14ª Câmara de Direito Privado confirmou a sentença, negando a indenização por dano moral. Relatora do recurso, a desembargadora Lígia Araújo Bisogni assinalou que o dano moral não ficou comprovado e este não pode ser equiparado a “mero dissabor ou aborrecimento”.

Porém, o STJ reverteu a situação ao julgar recurso especial do condômino. O ministro Marcos Buzzi atuou como relator e destacou que o dano moral é presumido, ou seja, independe de prova, quando há protesto indevido de título ou inscrição irregular em cadastro de inadimplentes, conforme jurisprudência daquela corte.

 

Fonte: Boletim da AASP

 

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INFILTRAÇÃO EM UNIDADE CONDOMINIAL

Quando há infiltração num apartamento, para se saber a origem, muitas vezes é necessário quebrar a parede e quando não se localiza, o proprietário da unidade acima, que tem a obrigação de deixar abrir onde se suspeita que seja a origem. Até mesmo de coluna, ocasião em que o condomínio é o responsável tanto pelo conserto, como pelo refazimento da parede e respectivo acabamento.

Às vezes o banheiro, por exemplo, tem o acabamento original da construção, mas pode ser que o proprietário tenha, por exemplo, trocado por mármore.

Tem o condomínio a obrigação de, após o conserto da coluna, fechar a parede e repor o mármore?

A resposta é não! Sua obrigação é entregar o apartamento com o revestimento original.

E, no caso azulejos, tentar achar no cemitério de azulejos quando não existe mais o mesmo material ou então azulejar o local com algum material de características próximas à original.

 

DANOS A IMÓVEL LOCADO

A lei do Inquilinato (8.245/91), que regula as locações de imóveis urbanos, no artigo 23, inciso III, diz que o inquilino é obrigado, no final da locação, a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

No Código Civil, ao tratar “Da locação de coisas”, também encontramos a mesma disposição no artigo 569, inciso IV, pelo qual o locatário é obrigado:

“a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular”.

Quando o imóvel é devolvido ao proprietário, com a entrega das chaves, e não está no estado em que foi entregue ao inquilino, cabe indenização.

Somente que, para fazer jus a essa indenização, é necessário o levantamento dos danos e a apuração do respectivo valor.

Por essa razão, é importante a elaboração do auto de vistoria por ocasião do início da locação e que deve fazer parte integrante do contrato, pois descreve o estado do imóvel, as condições em que ele é entregue ao inquilino.

Assim, por ocasião da entrega das chaves, faz-se outra vistoria, que deverá ser assinada por ambas as partes.

Dessa forma ficam constatados eventuais danos ao imóvel durante a locação.

Pode ocorrer, entretanto, que o inquilino não assine o laudo de vistoria do imóvel e, nesse caso, será necessária prova, de acordo com o entendimento jurisprudencial:

“LOCAÇÃO – DANOS AO IMÓVEL – PERÍCIA NÃO PRODUZIDA – RECURSO IMPROVIDO. Para ser indenizado por danos ocasionados à pintura do imóvel cabe ao locador provar que houve mau uso, valendo-se, para tanto, de medida cautelar preparatória ou perícia no curso da ação indenizatória. Somente a prova técnica se revela hábil à constatação dos estragos, apontando-lhes o valores a fim de estabelecer o custo exato da indenização evitando, com isso, qualquer tipo de vantagem financeira” (Apelação nº 0013681-67.2008.8.26.0451, TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Renato Sartorelli, j. 14.09.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL – COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – GASTOS DE REFORMA DO IMÓVEL, APÓS A DESOCUPAÇÃO – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE OS DANOS FORAM CAUSADOS NA VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Para ser indenizado por danos ocasionados ao imóvel alugado, cabe ao locador provar que houve o mau uso, valendo-se, para tanto, de medida cautelar preparatória ou perícia no curso da demanda indenizatória” (Ap. nº 0027704-31.2008.8.26.0576, TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mendes Gomes, j. 27.06.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – COBRANÇA – APELAÇÃO INTERPOSTA PELA AUTORA. REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL. VISTORIA FINAL QUANDO DA ENTREGA DAS CHAVES. DOCUMENTO SUBSCRITO PELO LOCATÁRIO E PELOS FIADORES. INOCORRÊNCIA. COMPROVAÇÃO DE MAU OU ANORMAL USO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR REPARAÇÃO DE DANOS INDEVIDA. RECURSOS IMPROVIDOS.” (Ap. nº 992.07.014259-8, TJSP, 32ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Rocha de Souza, j. 20.01.2011).

“INDENIZAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DANOS DECORRENTES DO MAU USO DO BEM – INEXISTÊNCIA DE PROVA PERICIAL – AUSÊNCIA DE POSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DA PERÍCIA TÉCNICA DIANTE DA REFORMA REALIZADA NO IMÓVEL – RECIBOS, ORÇAMENTOS E FOTOGRAFIAS PRODUZIDOS DE FORMA UNILATERAL – INADMISSIBILIDADE – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO – RECURSO PROVISO.” (Ap. nº 0062119.56.2007.8.26.0000, TJSP, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mello Pinto, j. 22.11.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DANOS NO IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA FIADORA – PINTURA E REPAROS DO IMÓVEL LOCADO – VISTORIA REALIZADA UNILATERALMENTE SEM ACOMPANHAMENTO DA EX-INQUILINA E FIADORA – IMPRESTABILIDADE – REPARAÇÃO INDEVIDA – ALUGUÉIS E ENCARGOS NÃO QUITADOS – COBRANÇA DEVIDA – SENTENÇA REFORMADA.” (Ap. nº 9109372-18.2006.8.26.0000, TJSP, 34ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cristina Zucchi. j. 24.10.2011).

Como a medida cautelar preparatória ou a produção antecipada de provas é demorada e de custo elevado, tendo em vista as despesas com perícia, é recomendável a ata notarial.

Ela está prevista no artigo 384 do Código de Processo Civil:

“A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião”.

“Parágrafo único – Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial”.

O interessado – no caso o locador – vai ao cartório e solicita a ata notarial, na qual o cartorário, dirigindo-se ao imóvel, descreverá o estado que se encontra e inclusive poderá fotografar tudo, servindo de prova que, acompanhada de três orçamentos para os reparos dos danos, instruirá a ação judicial de indenização.

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COBRANÇA DE CONDOMÍNIO CONTRA ESPÓLIO

Com o falecimento do condômino que está em débito com as taxas condominiais, abre-se a sucessão e os herdeiros devem requerer, no prazo de dois meses, a abertura de inventário.

 

A herança, segundo o artigo 1.784 do Código Civil, transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, que ficam com a posse indireta dos bens, “pois a administração da massa hereditária será, inicialmente, do administrador provisório, que representará o espólio judicial e extrajudicialmente” (STJ, Resp. nº 777.566/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina, j. 27/04/2010) e ativa e passivamente (artigo 614 do Código de Processo Civil).

 

De acordo com o artigo 1.797 do Código Civil, até o compromisso de inventariante, fica como administrador da herança o cônjuge ou companheiro (se vivia com o falecido ao tempo da abertura da sucessão), o herdeiro que estiver na posse e administração dos bens e, se houver mais de um nessas condições, o mais velho. Em seguida o testamenteiro ou, na falta ou escusa dos indicados, à pessoa de confiança do juiz.

 

A administração provisória cessa com a abertura do inventário e o compromisso do inventariante.

 

Mas pode ocorrer que o inventário não tenha sido aberto e nesse caso é possível, assim mesmo, a ação de cobrança contra o espólio.

 

De acordo com entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.125.510 – 2009/0131588-0), o condomínio pode propor ação contra o espólio do falecido, devendo requerer a citação na pessoa do administrador provisório.

 

Há, também, a legitimidade do credor do autor da herança requerer a abertura do inventário, mas não pode atuar como inventariante (artigo 616 do Código de Processo Civil).

 

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