Condomínio e locações – Conheça seus problemas

A CORRETAGEM NA DESISTÊNCIA MOTIVADA DE COMPRA

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação. O colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel.

Segundo o ministro relator no STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.

“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”, destacou o relator.

Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.

 

“A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou Salomão.

A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.

O ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.

“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”, afirmou o relator.

RECURSO ESPECIAL 1364574

 

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PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS

Apesar de estar previsto em lei, sempre fui contra o protesto de cotas condominiais, por achar melhor propor ação contra o devedor, do que protestar e depois, na hipótese de não pagamento, ajuizar a cobrança.

 

Perde-se tempo e corre-se o risco de, na hipótese da taxa estar paga, ainda sofrer uma ação de indenização por danos morais.

 

Foi o que ocorreu no caso em que o Superior Tribunal de Justiça deu provimento a recurso especial de condômino de um prédio de Guarujá para condenar o edifício a indenizá-lo em R$ 3 mil, em virtude de lhe impor dano moral por protestá-lo pela inadimplência de duas cotas condominiais.

Referente aos meses de fevereiro e março de 2014, o débito condominial foi de pouco menos de R$ 2 mil. O condômino ajuizou ação de anulação do título extrajudicial cumulada com danos morais.

O edifício realizou o protesto com o pretenso amparo da Lei Estadual 13.160/2008. Ela já havia sido declarada inconstitucional pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), à época do ajuizamento da ação, por ser da União a competência exclusiva para legislar sobre tal matéria.

O juiz da 1ª Vara Cível de Guarujá, julgou a ação parcialmente procedente apenas para cancelar o protesto do título. Para ele, não houve dano moral, embora tenha reconhecido que o edifício se excedeu.

“Tal excesso, todavia, não pode reverter em indenização em favor do autor, sob pena de tirar este proveito da sua própria inadimplência, passando da condição de devedor para credor do condomínio”, fundamentou o magistrado.

Houve apelação ao TJ-SP e, por unanimidade, a 14ª Câmara de Direito Privado confirmou a sentença, negando a indenização por dano moral. Relatora do recurso, a desembargadora Lígia Araújo Bisogni assinalou que o dano moral não ficou comprovado e este não pode ser equiparado a “mero dissabor ou aborrecimento”.

Porém, o STJ reverteu a situação ao julgar recurso especial do condômino. O ministro Marcos Buzzi atuou como relator e destacou que o dano moral é presumido, ou seja, independe de prova, quando há protesto indevido de título ou inscrição irregular em cadastro de inadimplentes, conforme jurisprudência daquela corte.

 

Fonte: Boletim da AASP

 

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INFILTRAÇÃO EM UNIDADE CONDOMINIAL

Quando há infiltração num apartamento, para se saber a origem, muitas vezes é necessário quebrar a parede e quando não se localiza, o proprietário da unidade acima, que tem a obrigação de deixar abrir onde se suspeita que seja a origem. Até mesmo de coluna, ocasião em que o condomínio é o responsável tanto pelo conserto, como pelo refazimento da parede e respectivo acabamento.

Às vezes o banheiro, por exemplo, tem o acabamento original da construção, mas pode ser que o proprietário tenha, por exemplo, trocado por mármore.

Tem o condomínio a obrigação de, após o conserto da coluna, fechar a parede e repor o mármore?

A resposta é não! Sua obrigação é entregar o apartamento com o revestimento original.

E, no caso azulejos, tentar achar no cemitério de azulejos quando não existe mais o mesmo material ou então azulejar o local com algum material de características próximas à original.

 

DANOS A IMÓVEL LOCADO

A lei do Inquilinato (8.245/91), que regula as locações de imóveis urbanos, no artigo 23, inciso III, diz que o inquilino é obrigado, no final da locação, a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

No Código Civil, ao tratar “Da locação de coisas”, também encontramos a mesma disposição no artigo 569, inciso IV, pelo qual o locatário é obrigado:

“a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular”.

Quando o imóvel é devolvido ao proprietário, com a entrega das chaves, e não está no estado em que foi entregue ao inquilino, cabe indenização.

Somente que, para fazer jus a essa indenização, é necessário o levantamento dos danos e a apuração do respectivo valor.

Por essa razão, é importante a elaboração do auto de vistoria por ocasião do início da locação e que deve fazer parte integrante do contrato, pois descreve o estado do imóvel, as condições em que ele é entregue ao inquilino.

Assim, por ocasião da entrega das chaves, faz-se outra vistoria, que deverá ser assinada por ambas as partes.

Dessa forma ficam constatados eventuais danos ao imóvel durante a locação.

Pode ocorrer, entretanto, que o inquilino não assine o laudo de vistoria do imóvel e, nesse caso, será necessária prova, de acordo com o entendimento jurisprudencial:

“LOCAÇÃO – DANOS AO IMÓVEL – PERÍCIA NÃO PRODUZIDA – RECURSO IMPROVIDO. Para ser indenizado por danos ocasionados à pintura do imóvel cabe ao locador provar que houve mau uso, valendo-se, para tanto, de medida cautelar preparatória ou perícia no curso da ação indenizatória. Somente a prova técnica se revela hábil à constatação dos estragos, apontando-lhes o valores a fim de estabelecer o custo exato da indenização evitando, com isso, qualquer tipo de vantagem financeira” (Apelação nº 0013681-67.2008.8.26.0451, TJSP, 26ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Renato Sartorelli, j. 14.09.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL – COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO – GASTOS DE REFORMA DO IMÓVEL, APÓS A DESOCUPAÇÃO – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE OS DANOS FORAM CAUSADOS NA VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Para ser indenizado por danos ocasionados ao imóvel alugado, cabe ao locador provar que houve o mau uso, valendo-se, para tanto, de medida cautelar preparatória ou perícia no curso da demanda indenizatória” (Ap. nº 0027704-31.2008.8.26.0576, TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mendes Gomes, j. 27.06.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – COBRANÇA – APELAÇÃO INTERPOSTA PELA AUTORA. REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL. VISTORIA FINAL QUANDO DA ENTREGA DAS CHAVES. DOCUMENTO SUBSCRITO PELO LOCATÁRIO E PELOS FIADORES. INOCORRÊNCIA. COMPROVAÇÃO DE MAU OU ANORMAL USO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR REPARAÇÃO DE DANOS INDEVIDA. RECURSOS IMPROVIDOS.” (Ap. nº 992.07.014259-8, TJSP, 32ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Rocha de Souza, j. 20.01.2011).

“INDENIZAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DANOS DECORRENTES DO MAU USO DO BEM – INEXISTÊNCIA DE PROVA PERICIAL – AUSÊNCIA DE POSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DA PERÍCIA TÉCNICA DIANTE DA REFORMA REALIZADA NO IMÓVEL – RECIBOS, ORÇAMENTOS E FOTOGRAFIAS PRODUZIDOS DE FORMA UNILATERAL – INADMISSIBILIDADE – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO – RECURSO PROVISO.” (Ap. nº 0062119.56.2007.8.26.0000, TJSP, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mello Pinto, j. 22.11.2011).

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DANOS NO IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA FIADORA – PINTURA E REPAROS DO IMÓVEL LOCADO – VISTORIA REALIZADA UNILATERALMENTE SEM ACOMPANHAMENTO DA EX-INQUILINA E FIADORA – IMPRESTABILIDADE – REPARAÇÃO INDEVIDA – ALUGUÉIS E ENCARGOS NÃO QUITADOS – COBRANÇA DEVIDA – SENTENÇA REFORMADA.” (Ap. nº 9109372-18.2006.8.26.0000, TJSP, 34ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cristina Zucchi. j. 24.10.2011).

Como a medida cautelar preparatória ou a produção antecipada de provas é demorada e de custo elevado, tendo em vista as despesas com perícia, é recomendável a ata notarial.

Ela está prevista no artigo 384 do Código de Processo Civil:

“A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião”.

“Parágrafo único – Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial”.

O interessado – no caso o locador – vai ao cartório e solicita a ata notarial, na qual o cartorário, dirigindo-se ao imóvel, descreverá o estado que se encontra e inclusive poderá fotografar tudo, servindo de prova que, acompanhada de três orçamentos para os reparos dos danos, instruirá a ação judicial de indenização.

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COBRANÇA DE CONDOMÍNIO CONTRA ESPÓLIO

Com o falecimento do condômino que está em débito com as taxas condominiais, abre-se a sucessão e os herdeiros devem requerer, no prazo de dois meses, a abertura de inventário.

 

A herança, segundo o artigo 1.784 do Código Civil, transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, que ficam com a posse indireta dos bens, “pois a administração da massa hereditária será, inicialmente, do administrador provisório, que representará o espólio judicial e extrajudicialmente” (STJ, Resp. nº 777.566/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina, j. 27/04/2010) e ativa e passivamente (artigo 614 do Código de Processo Civil).

 

De acordo com o artigo 1.797 do Código Civil, até o compromisso de inventariante, fica como administrador da herança o cônjuge ou companheiro (se vivia com o falecido ao tempo da abertura da sucessão), o herdeiro que estiver na posse e administração dos bens e, se houver mais de um nessas condições, o mais velho. Em seguida o testamenteiro ou, na falta ou escusa dos indicados, à pessoa de confiança do juiz.

 

A administração provisória cessa com a abertura do inventário e o compromisso do inventariante.

 

Mas pode ocorrer que o inventário não tenha sido aberto e nesse caso é possível, assim mesmo, a ação de cobrança contra o espólio.

 

De acordo com entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 1.125.510 – 2009/0131588-0), o condomínio pode propor ação contra o espólio do falecido, devendo requerer a citação na pessoa do administrador provisório.

 

Há, também, a legitimidade do credor do autor da herança requerer a abertura do inventário, mas não pode atuar como inventariante (artigo 616 do Código de Processo Civil).

 

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TESES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Como esse assunto é recorrente e de grande importância, enumero abaixo três teses do STJ, a saber:

 

1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação;

 

2. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de     condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

 

3. Se ficar comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

 

 

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ANIMAIS EM APARTAMENTOS

Algumas convenções condominiais ainda contêm a proibição de animais nas unidades.

 

Outras, só permitem animais de pequeno porte.

 

No meu livro “Problemas em Condomínios”, Mundo Jurídico Editora, 2ª edição, já havia abordado o tema, esclarecendo não haver qualquer disposição a respeito na parte do Código Civil que trata sobre o condomínio edilício e afirmando que aplicar-se-ia o artigo 1.336, inciso IV, que inclui entre os deveres do condômino,

 

“dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

 

Com base nele, os animais não podem perturbar o sossego dos demais moradores, devem ser mantidos em condições ideais de higiene e não podem oferecer qualquer perigo à integridade física tanto de pessoas quanto de outros animais.

 

A jurisprudência consagrou a tese de que a proibição mera e simples da convenção, não deve prevalecer.

 

O assunto veio à baila novamente, tendo em vista recente decisão da 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que, modificando decisão do juiz de Primeira Instância (processo nº 2016.16.1.007373-0), entendeu que deve ser relativizada a proibição da manutenção de animais domésticos, nas dependências do condomínio.

 

O Relator entendeu que essa proibição somente deve ser aplicada justamente quando há infringência do disposto no artigo 1.336, inciso IV, do contrário, não.

 

Para ilustrar melhor, tratou-se de aplicação de multa a uma moradora idosa e com problemas cardíacos, dona de um cão de pequeno porte, pelo condomínio, baseado na vedação do regulamento interno, de animais nos apartamentos.

 

Indiferente à questão humanitária, ela foi advertida e posteriormente multada, por estar infringindo disposição do regulamento, que por sinal foi aprovado posteriormente à entrada dessa senhora no apartamento, como locatária.

 

Tenho restrições inclusive com relação à proibição de animais de médio porte. Isto porque, muitas vezes latem menos que os de pequeno porte ou quase não latem e não oferecem perigo algum, como no caso de cães da raça labrador, salvo raríssimas exceções.

 

E o caso de citar o pronunciamento do Desembargados Neves Amorim, que funcionou como relator na Apelação nº 0032626-63.2010.8.26.0506:

 

“Cuida-se de uma fêmea da raça labrador, notoriamente conhecida pelo temperamento dócil, confiável e afetuoso. Por se tratar de raça inteligente e disposta a agradar é considerada uma das melhores opções para atuar como guia de cegos ou em trabalhos de reabilitação. Pondere-se ainda, que não se pode afirmar que um cachorro de médio ou grande porte cause mais perturbação que um cachorro de pequeno porte, por se tratar de questão extremamente relativa.”

 

 

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