Condomínio e locações – Conheça seus problemas

CONDOMÍNIO: INADIMPLÊNCIA REITERADA

O artigo 1.336 do Código Civil, dentre os deveres do condômino, declara que: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Antes do advento desse dispositivo limitando a multa em dois por cento, aplicava-se a multa prevista nas convenções condominiais, que girava entre 10% e 20% sobre o valor do débito.

Essa limitação da multa foi fruto de inúmeras críticas, e com razão, pois os condôminos em situação financeira difícil deixam de pagar o condomínio ao invés de não pagar outras dívidas, pois é muito menos oneroso, causando prejuízo aos demais condôminos, obrigados a cobrir o déficit gerado pela inadimplência, porque não se pode deixar de pagar os salários dos funcionários, os encargos, as despesas de manutenção do elevador, o seguro etc.

O problema se agrava, quando há pessoas que atrasam reiteradamente, os chamados devedores crônicos.

E recentemente, para piorar a situação dos condomínios, decisões do Poder Judiciário têm sido no sentido de que não se pode cortar do inadimplente nem os serviços não essenciais. Antes o entendimento é de que os não essenciais como, por exemplo, a utilização do salão de estas, eram passíveis de restrição.

Dessa forma, a única solução é aplicar a multa de cinco taxas condominiais prevista no artigo 1337, ao condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, desde que a deliberação em assembleia seja tomada por três quartos dos condôminos restantes.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, apreciando recurso de uma sentença em que o juiz de Primeira Instância entendeu que não cabia a cumulação da multa de 2% pelo atraso, com a multa correspondente a cinco taxas condominiais, reformou a decisão, entendendo que cabe.

Assim, o condomínio pode convocar assembleia geral e, com o quórum de três quartos, aprovar a multa equivalente a cinco taxas de condomínio a quem deve reiteradamente, que independentemente disso, terá que pagar as taxas com a multa de 2%, além dos juros, correção monetária, honorários advocatícios (se a cobrança tiver sido efetuada por advogado, ainda que extrajudicialmente) e custas processuais.

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CONSELHEIRO QUE EXTRAPOLA DE SUAS ATRIBUIÇÕES

O artigo 1.356 do Código Civil estabelece que:

“poderá haver no Condomínio um conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do Síndico”.

Assim, não é obrigatória a existência de um conselho fiscal. Senão, no texto do artigo constaria “deverá haver” e não “poderá haver”.

Mas, se na convenção há a previsão, deve ser obedecida. E é interessante que assim seja, pois o conselho examina as contas do síndico mensalmente, através dos balancetes e neles dá seu parecer, discordando de algo ou até mesmo solicitando esclarecimentos, pois neles deve haver espaço para tanto.

O conselho consultivo tem como papel importante evitar fraudes, desvios de verbas ou erros na contabilidade, como por exemplo a dedução de valores desacompanhada de nota fiscal, ausência de recolhimento de tributos etc.

A convenção também poderá prever outras atribuições, específicas, aos membros do conselho.

Ocorre que algumas vezes seus membros passam a querer mandar no síndico, fazer exigências, extrapolando de suas funções, sob o pretexto de que estão participando ativamente.

Mas participar é uma coisa e se intrometer nas funções do síndico, dizer o que ele tem que fazer ou deixar de fazer, dar ordens diretamente para a administradora, é outra.

É natural que, dentre os inúmeros condôminos, haja quem não concorde com algumas atitudes ou a forma de trabalhar do síndico. A unanimidade não existe nem é interessante que exista.

O problema é quando há antipatia pessoal ou algum condômino que fique procurando motivos para críticas, com a finalidade de forçar a renúncia do síndico ou a mudança da administradora.

E o que o síndico deve fazer numa situação como esta?

A tentação primeira é renunciar, pois o encargo de síndico é espinhoso e se há alguma remuneração, como a isenção da taxa condominial – que é indireta – é insuficiente e ainda, sobre ela, incidem impostos.

É necessário verificar se os discordantes formam um quarto dos condôminos. Se houver, o problema é mesmo do síndico e então o melhor a fazer é renunciar.

Entretanto, se o problema for de algumas poucas pessoas, mesmo que membros do conselho, primeiramente Deve-se tentar dialogar, contornar a oposição. Mas no caso de má-fé ou antipatia pessoal, o jeito é ignorar.

Vale lembrar que quem aprova as contas do síndico é a assembleia geral anual e não o conselho e, para que o síndico seja destituído, é necessário que um quarto dos condôminos convoque a assembleia para esse fim.

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INFILTRAÇÃO

É muito comum os síndicos serem procurados por condôminos, solicitando providências, porque tem infiltração do apartamento do vizinho de cima.

O condômino incomodado acredita que é obrigação do síndico exigir que o proprietário da unidade causadora tome providências e, quando o síndico esclarece que pode no máximo solicitar essas providências, mas não exigir, recebe críticas até mesmo mal educadas e comentários do tipo esse síndico não faz nada.

É difícil fazer ver, ao condômino, que se a origem for de áreas comuns como colunas, por exemplo, o condomínio é o responsável e, se for das unidades, seu proprietário deve tomar as providências para sanar a infiltração, além de reparar os danos causados ao apartamento do andar inferior.

Por outro lado, grande parte dos condôminos procura eximir-se da responsabilidade, alegando que o vazamento ou infiltração não tem origem em sua unidade, que é da coluna do prédio ou proveniente da fachada.

Muitas vezes é preciso quebrar a parede em alguns trechos para detectar o vazamento e o condômino oferece resistência à ideia.

Enquanto isso, o problema continua e os estragos causados vão se avolumando.

Em alguns casos, o proprietário do apartamento que sofre a infiltração não tem alternativa, senão propor ação judicial.

Mas que fique bem claro: tratando-se de infiltração de uma unidade, área privativa à outra, o condomínio não é parte legítima para propor. Será sempre o proprietário do apartamento que está sofrendo a infiltração, contra o proprietário do apartamento que está causando a infiltração.

O síndico nada pode fazer, a não ser tentar intermediar para que o problema seja resolvido amigavelmente. Não é má vontade dele, nem inércia de sua parte.

Ao condômino vitimado pela infiltração, além da indenização por dano material, dependendo das circunstâncias pode pretender inclusive indenização por danos materiais, com êxito. O montante varia, e é arbitrado pelo juiz, levando em consideração o caráter pedagógico da indenização, principalmente quando o problema se arrasta por vários anos e houve limitação do uso do apartamento que sofreu a indenização.

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USO DE PISCINA POR INADIMPLENTE

A discussão sobre restrições aos condôminos inadimplentes é grande e vem de longa data.

Nos condomínios nota-se, como é natural, grande revolta dos que pagam as taxas condominiais em dia, em relação aos que se utilizam dos serviços colocados à disposição de todos e não cumprem a obrigação primordial que é a de pagar a sua cota parte nas despesas.

O condomínio deve, através do seu representante legal, o síndico, propor ação judicial de cobrança. Mas, como é relativamente demorado o seu andamento, as pessoas querem que o inadimplente seja penalizado independentemente de um dia ter que pagar o que deve ou perder a sua unidade.

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento a recurso de um condomínio em Belo Horizonte, concluindo que o condomínio não pode impedir morador inadimplente de usar as áreas comuns de lazer. Mais precisamente, o condomínio havia proibido a moradora e respectiva família, de utilizarem o clube do conjunto residencial.

O relator, dr. Marco Aurélio Bellize, assim escreveu:

“o direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas pelo condomínio, decorre da previsão legal da própria utilização da unidade imobiliária, composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio (REsp. nº 1564030).

Em resumo, se o condômino deixa de pagar as cotas condominiais em dia, o condomínio deve propor a execução judicial ao invés de proibir o uso das áreas comuns.

Essa decisão saiu publicada em vários órgãos e sites, com certo alarde, mas é preciso deixar claro que é isolada e no futuro é possível termos outras decisões em sentido contrário.

Em São Paulo, na apelação cível nº 516.142-4/0-00 a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte: “…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembléias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho que em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício”, Editora Revista dos Tribunais, entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade…”.

No ano seguinte, ou seja em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas. Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Esses dois julgados refletem importante posição do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais. O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc, que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo a indenização por dano moral.

Pessoalmente, sou a favor das restrições de serviços não essenciais, porque como advogado, já tive casos de condôminos inadimplentes darem festas no salão do condomínio, com gastos elevados e ficarem devendo até a taxa de utilização do salão.

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PENHORA DE BENS DO CONDOMÍNIO

Os credores dos condomínios como, por exemplo, prestadores de serviços, normalmente ficam sem saber o que fazer e a pergunta clássica é: se eu entrar com ação contra o condomínio, vou penhorar o quê, a caixa d´água? O elevador? E aí?

O Código de Processo Civil de 1973, no artigo 671, já previa a penhora de credito do devedor.

O novo Código, por sua vez, reza no artigo 854, que “para possibilitar a penhora de dinheiro em depósito ou em aplicação financeira, o juiz, a requerimento do exequente, sem dar ciência prévia do ato ao executado, determinará às instituições financeiras, por meio de sistema eletrônico gerido pela autoridade supervisora do sistema financeiro nacional, que torne indisponíveis ativos financeiros existentes em nome do executado, limitando-se a indisponibilidade ao valor indicado na execução”.

Assim, o credor deve entrar com ação contra o condomínio e, por ocasião da penhora, requerer que sejam penhorados valores existentes na conta corrente.

Entretanto, como parte desses valores tem como destino o pagamento de salários e encargos, o credor deve requerer que, mensalmente, seja penhorada uma porcentagem da renda do condomínio até a quitação do débito.

Esta porcentagem pode ser alterada, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, “caso se mostre excessiva, comprometendo as atividades essenciais do condomínio ou aquém daquilo que efetivamente tenha condições de ser utilizado mensalmente para a quitação do débito, ficando sob a responsabilidade do depositário, a ser nomeado pelo juiz, para verificar a real situação financeira do condomínio e avaliar o percentual exato da arrecadação mensal, submetendo-o à apreciação judicial (Agravo de Instrumento nº 2255887-29.2015.8.26.0000)

O Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 829.583), também entende possível a penhora sobre parte da arrecadação do condomínio.

Aplica-se ao condomínio, por analogia, a regra atinente à possibilidade da penhora sobre o faturamento de empresa.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, “A despeito da sua personalidade restrita, é inegável que o condomínio tem aptidão para adquirir e exercer direitos e contrair obrigações. Ainda que não vise ao lucro, não pode ser tratado como simples estado de indivisão de bens. O condomínio, enquanto ente constituído para gerir um patrimônio comum, deve realizar o seu mister com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de condôminos e terceiros. Diante disso, conclui-se pela possibilidade de penhora sobre a arrecadação mensal do condomínio. A medida, porém, além de ter de respeitar a gradação legal do art. 655 do CPC, deve obedecer a outro requisito, que já era jurisprudencialmente exigido por este STJ e que agora se encontra no art. 655-A, § 3º, do CPC, qual seja, a nomeação de ‘depositário, com a atribuição de submeter à aprovação judicial a forma de efetivação da constrição, bem como de prestar contas mensalmente, entregando ao exequente as quantias recebidas, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida’. Na hipótese específica do condomínio, nomeia-se um depositário, a quem incumbirá apresentar, para aprovação do Juiz, a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, cuidando inclusive para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o próprio funcionamento deste”.

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RESPONSABILIDADE DAS EMPRESAS DE SEGURANÇA NOS CONDOMÍNIOS

Vários condomínios, ao invés de se utilizarem de seus funcionários para a segurança, costumam terceirizá-la, contratando empresas especializadas, através de um contrato de prestação de serviços.

A relação entre condomínio e empresa de vigilância e segurança é tipicamente de consumo e, portanto, abrangida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, que dispõe sobre a proteção do consumidor e trata de “produto” ou “serviço”.

O CDC define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista” (art. 3º, § 2º).

Quando ocorrem danos no condomínio como, por exemplo, furtos na garagem, a orientação jurisprudencial é de que os condomínios não são responsáveis por danos sofridos por condôminos ou moradores, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns, salvo se assumiram essa responsabilidade, expressamente, na convenção condominial, o que é raríssimo.

Os Tribunais entendem que, se o prédio não tem serviço específico de segurança, ou mecanismos especiais de segurança, não é responsável por furtos na garagem, desde que o fato não tenha ocorrido por atos culposos dos empregados (negligência).

Alguns acórdãos especificam que a existência de porteiros ou câmeras na entrada do condomínio e da garagem, não equivale a serviço especial de segurança.

O que se entenderia, então, por “serviço especial de segurança”, seria a guarda ou vigilância específica para zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem.

A posição do Superior Tribunal de Justiça, é de que se a convenção não admite a responsabilidade do condomínio, não se pode responsabilizá-lo, ainda que haja esquema de segurança e vigilância.

A contratação de empresa de segurança poderia ser considerada serviço específico a ponto de responsabilizar o condomínio, desde que não haja cláusula na convenção isentando-o de responsabilidade? E qual a responsabilidade da empresa de segurança?

A resposta à primeira indagação é que depende do dano ocorrido na área comum do condomínio e, também, exatamente o que foi contratado com a empresa. Depende das cláusulas do contrato.

Já com relação à responsabilidade das empresas de segurança, para a sua configuração é necessária a existência da culpa, definida no artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Os serviços prestados por empresas de segurança configuram obrigação de meio e não de resultado. Assim, somente se o dano decorreu de sua culpa é que existirá o dever de indenizar.

A vigilância, por si, não induz à responsabilidade de indenizar, pois se assim fosse, a responsabilidade seria muito grande e, portanto, o preço que as empresas precisariam cobrar, pelo risco, tornaria o valor do serviço prestado, completamente impossível.

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CONDÔMINO ANTISSOCIAL

O artigo 1337 do Código Civil, no seu parágrafo único, trata do condômino antissocial e da aplicação de multa correspondente a dez vezes o valor da taxa condominial:

 “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

Na prática, há dificuldade em definir o que seja antissocial, porque o termo é vago e gera interpretações subjetivas.

 Mas surgem exemplos que auxiliam a avaliar uma conduta indiscutivelmente antissocial:

 No Balneário Camboriú, em Santa Catarina, uma pessoa que havia cumprido pena numa prisão, voltou para o condomínio e costumava brigar constantemente com seus familiares, incomodando os vizinhos. Como se não bastasse, passou a jogar insetos mortos e alimentos na sacada do apartamento mais próximo, cujo dono reclamou.

O vizinho, maluco, invadiu seu apartamento com uma faca de cozinha nas mãos, ameaçando-o, o que deu origem a uma ação de danos morais e materiais, julgada procedente, e que foi objeto de recurso à 5ª. Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, tendo sido a sentença confirmada por unanimidade (Apelação Cível nº 2013.088945-1).

Segundo o relator, dr. Luiz César Medeiros, “É evidente que o comportamento relatado extrapola o normal uso da propriedade pelo réu e seus familiares, porquanto atenta contra o sossego e sensação de segurança do autor. Nesse sentido, a dignidade do requerente foi afetada, na medida em que foi tolhido de seu direito à paz e tranquilidade em seu lar”.

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